Quels sont les travaux qui vous assurent de vendre ou louer votre bien plus cher ?

Mise en vente

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Si vous visez la réalisation d’une plus-value grâce à vos travaux de rénovation, la base est de choisir des designs sobres qui plairont au plus grand nombre. Ne personnalisez pas vos travaux à outrance, ne choisissez pas les gadgets les plus coûteux, car cela ne plaira sans doute pas à tout le monde et les acquéreurs potentiels ne les valoriseront pas toujours à leur juste valeur. La construction d’une piscine, par exemple, n’est pas synonyme de plus-value à coup sûr. La plupart des acquéreurs n’ont pas l’intention d’en avoir une chez eux. En d’autres termes, l’objectif sera de se concentrer sur les travaux à réelle valeur ajoutée.

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Les travaux qui améliorent la performance énergétique du bâtiment

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Les acquéreurs sont de plus en plus attentifs à la performance énergétique des bâtiments.

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À titre d’exemple, changer les châssis simples vitrages ou vieillissants de son habitation, donnera plus de poids dans les négociations et va améliorer sa valeur de revente ou locative. De même que le remplacement de la toiture ou de la chaudière. Les acheteurs voient en effet ce coût de remplacement comme quelque chose d’effarant et surestiment généralement le budget pour ces rénovations, qu’ils vont alors déduire de leur offre.

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Effectuer des rénovations énergétiques ne va pas seulement améliorer le confort de l’habitation et permettre de réaliser des économies. Or, aujourd’hui, la performance énergétique d’un bâtiment peut être directement constatée via le certificat DPE, obligatoire pour la mise en vente ou location de votre bien immobilier. Les acheteurs ou les locataires ont désormais un outil simple pour comparer les biens en fonction de leur performance énergétique, ce qui implique qu’il est important de présenter un certificat se situant au pire dans la moyenne et au mieux, qui sort du lot. Ainsi, une étude a démontré qu’il existait un lien clair entre la performance énergétique d’un bâtiment et son prix de vente.

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En 2020, les maisons à étiquette énergie A et B se sont vendues de 6 à 12 % plus cher que les maisons équivalentes à DPE D. Si l’on utilise le même point de comparaison pour les passoires thermiques, ces dernières ont subi une dépréciation comprise entre 10 et 20 % dans la quasi-totalité des régions. Le constat est encore plus frappant lorsqu’on confronte le prix des maisons économes en énergie avec celui des maisons énergivores (voir carte ci-dessous). En effet, on observe un écart de prix moyen supérieur à 20 % dans la majeure partie des régions françaises.

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Une nouvelle cuisine

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L’investissement est de 15.000 euros en moyenne et permettra de dégager une plus-value de 40 à 50%. Mais attention, les acquéreurs ne sont pas prêts à payer plus pour quelque chose qui n’est pas à leur goût. Veillez donc à faire le choix de la sobriété.

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Une nouvelle salle de bain

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L’investissement est estimé à 8.000 euros et, comme la cuisine, permet de réaliser une plus-value comprise entre 40 et 50%. Lors de la conception de celle-ci, mettez l’accent sur le rangement, l’éclairage, le double évier et éventuellement une douche à l’italienne, qui sont des choix les plus recherchés actuellement par les acquéreurs.

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Les travaux qui font peur...

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Certains problèmes dans votre habitation peuvent littéralement faire fuir les acquéreurs potentiels. Ainsi, s’ils voient un plancher ravagé par la mérule ou un plafonnage avec des taches d’humidité, ils vont très probablement prendre peur et/ou surévaluer le coût des travaux nécessaires pour régler le problème. Vous avez donc tout intérêt à le régler vous-même en amont. Il est évident que vous récupérerez ici l’investissement consenti.

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Mise en location

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Si vous comptez mettre votre bien en location, la première chose à faire est de définir votre candidat cible, c’est-à-dire le type de locataire que vous souhaitez voir habiter votre bien, et poser des choix cohérents par rapport à ce locataire potentiel. Voici les recommandations d’application pour un appartement « moyen »  dans un quartier « convenable » afin de louer plus vite et éventuellement plus cher.

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Rafraîchissement régulier

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Pour garder un appartement attractif, il faut réparer vite les petits défauts avant qu’ils ne s’aggravent et ne pas hésiter à faire quelques petits rafraîchissements entre les baux.

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Les professionnels de l'immobilier utilisent pour rénover leur parc locatif des « grilles de vétusté » qui indiquent la durée de vie moyenne des équipements d'un logement destiné à la location. Ainsi, la durée de vie d'une peinture et des papiers peints est de 9 ans. Pensez également à revoir les robinetteries et notamment les joints entre chaque bail, afin d’éviter des problèmes de fuite en cours de bail, toujours plus difficile à gérer, et qui risque d’occasionner des frais d’autant plus conséquents. Pour la menuiserie, un meuble en bois sous évier dure en moyenne 7 ans contre 15 ans pour un même meuble en PVC. Côté plomberie et sanitaires, la durée de vie d'une cuvette de WC est de 25 ans, de 20 ans pour une baignoire et de 15 ans pour un robinet mitigeur.

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Enfin, au bout de 20 ans, un logement doit avoir été rénové de fond en comble, notamment avec le placement d’une nouvelle cuisine et salle de bain qu’on considère comme vétustes passé ce délai.

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Stores & luminaires

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L’achat et l’installation de stores ou de luminaires, généralement conçus sur-mesure, représentent des frais importants que les locataires seront heureux de ne pas engager. Par ailleurs, réaliser ces travaux à la place des locataires évite des montages/démontages successifs, ce qui abîme inévitablement les lieux.

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Placards intégrés

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Même raisonnement que pour les stores. Un locataire visant sur du court ou moyen terme appréciera de ne pas devoir acheter du mobilier dont il devra se séparer par la suite. Cet upgrade pourra d’une part justifier un loyer plus élevé et d’autre part marquer une réelle plus-value par rapport aux logements qui n’en sont pas dotés et permettre ainsi de louer plus vite le bien.

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Petits équipements

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Pour aller un cran plus loin, il est également possible d’intégrer une série d’électroménagers, par exemple un four dans la cuisine, un lave-vaisselle ou un lave-linge, qui feront immédiatement la différence aux yeux du candidat locataire.

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Entreprendra ou n'entreprendra pas ?

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Nombreux sont les futurs vendeurs à se questionner quant à la pertinence de réaliser des travaux avant la mise en vente de leur bien, espérant en augmenter sa valeur perçue et donc le prix de vente. Difficile de généraliser tant ce questionnement doit être abordé au cas par cas : tout dépend du type de bien et du type de candidats-acquéreurs qu'il est susceptible d'intéresser. Reste que, la plupart du temps, la rénovation est loin de s'imposer pour réussir une vente.

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C'est surtout la propreté du bien et la qualité de son entretien qui feront la différence. Lors d'une visite, ce sont généralement les dix premières secondes qui déterminent l'impression générale du candidat-acquéreur. Dès lors, passer un coup de peinture peut donner une impression de fraîcheur et peut s’avérer largement suffisant. Attention toutefois à ne pas tenter de masquer l'état du bien sous un camouflage de fortune.

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Besoin d'aide pour savoir quels travaux entreprendre afin d'obtenir une plus-value sur la vente ou la mise en location de votre maison ou de votre appartement ?

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