Investir en 2025 : les clés pour choisir entre immobilier neuf et ancien

L’objectif de cet article est de décrypter : quels sont les atouts de chacun ? Quels profils d’acheteurs ou d’investisseurs leur conviennent ? Et comment, à la lumière des dynamiques du marché, arbitrer entre les deux ?

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1. Panorama des marchés ancien et neuf

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Le contexte du neuf

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L’immobilier neuf présente aujourd’hui plusieurs avantages : conformité aux dernières normes (en particulier la RE2020 depuis le 1er janvier 2024), frais de notaire réduits (de l’ordre de 2-3 % contre 7-8 % pour l’ancien) et garanties constructeurs (décennale, parfait achèvement) renforcées.

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Mais ces atouts se paient : les prix d’achat sont en moyenne plus élevés, les surfaces souvent plus modestes ou situées en périphérie, et les délais de livraison peuvent être sujets à aléa. Par exemple, l’écart de prix moyen en France cet été était de 3 419 €/m² pour l’ancien contre 4 595 €/m² pour le neuf.

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Le contexte de l’ancien

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L’ancien, quant à lui, offre souvent des emplacements plus centralisés, un cadre architectural et patrimonial souvent apprécié, et un prix d’entrée plus abordable.

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En revanche, il comporte plus de risques de travaux, de mise aux normes énergétiques, et des frais de rénovation qui peuvent être lourds.

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Ce que montrent les comparatifs récents

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Les études les plus récentes soulignent qu’il n’existe pas de réponse universelle : tout dépend du profil de l’acheteur, de l’emplacement, de la destination (résidence, investissement locatif) et du budget.

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Ainsi, le neuf sera prioritaire pour qui mise sur la simplicité, la performance, la faiblesse des travaux ; l’ancien pour qui souhaite un coup de cœur, un emplacement stratégique ou un potentiel de plus-value après travaux.

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2. Les atouts et les contraintes

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2.1 Les atouts du neuf

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• Meilleure performance énergétique : un bien neuf respecte les normes les plus récentes, ce qui réduit les charges et les risques d’obsolescence liée à la réglementation.

• Frais de notaire réduits : dans le neuf, les droits de mutation sont plus faibles (2-3 %) que dans l’ancien.

• Garantie et fiabilité : l’acheteur bénéficie des garanties (décennale, parfait achèvement…) qui sécurisent l’opération.

• Moins (voire pas) de travaux à prévoir : contrairement à un bien ancien potentiellement à rénover, le neuf permet d’entrer rapidement ou de louer sans gros frais.

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2.2 Les contraintes du neuf

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• Prix d’achat élevé : l’écart de prix avec l’ancien est parfois conséquent (20 à 30 %).

• Emplacements parfois moins centraux : beaucoup de programmes neufs sont en périphérie ou en zone de renouvellement urbain.

• Délais de livraison : le fait d’acheter en VEFA peut impliquer un délai avant remise des clés, avec des risques d’imprévus.

• Rentabilité locative parfois plus faible : en raison du coût d’achat élevé, le rendement locatif peut être comprimé.

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2.3 Les atouts de l’ancien

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• Prix d’entrée plus accessible : permet parfois d’accéder à des secteurs plus centraux ou de meilleure qualité.

• Emplacement premium ou potentiel de valorisation : un bien ancien bien situé offre souvent un fort potentiel de plus-value, surtout s’il est rénové.

• Possibilité de créer de la valeur par la rénovation, le « lot-à-lot », ou la transformation (par exemple des bureaux en logements)

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2.4 Les contraintes de l’ancien

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• Travaux et mises aux normes : rénovation, isolation, mise en conformité peuvent entraîner des coûts importants.

• Frais de notaire plus élevés : l’acquisition dans l’ancien entraîne des droits de mutation plus élevés.

• Normes énergétiques et réglementaires : les biens anciens peuvent être touchés par des obligations (ex : DPE, passoires thermiques) qui pèsent sur les coûts et revente.

• Moins de garanties constructeurs : pas les mêmes protections garanties qu’un bien neuf.

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3. Pour quel profil ? Et selon quel objectif ?

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3.1 Vous êtes primo-accédant / achat pour résidence principale

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Si votre objectif est l’accession à la propriété, avec un minimum de travaux, un confort immédiat et une vision à moyen terme (10-15 ans), le neuf apparaît souvent comme une bonne option : simplicité, modernité, charges maîtrisées.

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En revanche, si votre budget est contraint, ou si vous souhaitez vous installer dans un quartier central ou historique, l’ancien peut offrir un très bon compromis, à condition d’anticiper les travaux.

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3.2 Vous êtes investisseur locatif

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Pour un investissement locatif, la logique diffère : rendement, fiscalité, revente, vacance locative sont autant de critères.

• Le neuf : pourrait être pertinent si vous visez un produit clé-en-main, peu de travaux, et éventuellement des dispositifs fiscaux (même si le cadre évolue).

• L’ancien : intéressant s’il est bien situé, permet de capter une demande locative forte, de créer de la valeur par rénovation, voire de bénéficier d’un prix d’entrée plus faible.

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3.3 Vous avez un patrimoine à valoriser ou un objectif de plus-value

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C’est ici que l’ancien prend tout son sens : entre la vente en bloc, la vente par lot, la transformation d’immeubles de bureaux en logements…, l’ancien ouvre des leviers de valorisation que le neuf ne permet pas toujours. Si vous avez le temps, la patience et la capacité d’intervention, l’ancien peut être

très opportun.

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3.4 Quelques critères de choix à garder en tête

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• L’emplacement : quel que soit le neuf ou l’ancien, l’emplacement reste déterminant.

• Le budget global : achat + travaux + frais + fiscalité

• La fiscalité et les aides : notamment dans le neuf, mais aussi dans l’ancien via les dispositifs de rénovation ou les fiscalités locales.

• La performance énergétique / les normes : dans un contexte de renforcement régulatoire, un bien performant aujourd’hui vous évite des coûts futurs.

• L’horizon de détention et la stratégie de revente ou de location.

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4. À la lumière des expertises croisées : l’ancien & le neuf sont-ils antagonistes ?

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Notre dernier podcast qui rassemble Stéphane Imovicz, Président de la société Ikory, et Chrystèle Marchand, Responsable Marketing chez Cogedim le montre : loin d’être opposés, l’ancien et le neuf peuvent être complémentaires.

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D’un côté, Ikory se positionne sur la valorisation d’actifs résidentiels anciens (vente en bloc, vente par lot, assistance à maîtrise d’ouvrage pour transformation).

De l’autre, Cogedim diffuse des logements neufs à l’échelle nationale, dans des sites souvent périphériques ou en renouvellement urbain.

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Ainsi, pour un investisseur ou un particulier, la question n’est pas forcément « ancien ou neuf », mais plutôt « quel produit, dans quel lieu, selon quel objectif, dans quel budget ».

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Quelques réflexions tirées de leur intervention :

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• Le neuf permet de sécuriser l’entrée, maîtriser les travaux, simplifier la gestion.

• L’ancien offre des leviers de rendement et de plus-value, à condition d’accepter la complexité liée aux travaux ou à la transformation.

• Le marché évolue et les grosses opérations (vente en bloc, appartements occupés, portefeuilles) montrent que l’ancien est en train de prendre une dimension stratégique pour les acteurs institutionnels.

• Les normes énergétiques, les frais, les délais de livraison du neuf ou les risques liés à l’ancien sont autant d’éléments à arbitrer.

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En fin de compte : l’ancien et le neuf ne sont pas ennemis, mais deux chemins d’investissement distincts. Votre choix dépend de vos contraintes et de votre ambition.

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Conclusion

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Faut-il investir dans l’ancien ou dans le neuf aujourd’hui ? La réponse est : ça dépend.

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Le neuf séduit par sa simplicité, sa performance, son confort. Il convient particulièrement à ceux qui souhaitent bâtir un projet sans surprise, dans une logique « clé en main ».

L’ancien séduit par son potentiel, son emplacement, sa possibilité de créer de la valeur. Il exige davantage d’engagement, mais peut offrir un rendement ou une plus-value supérieure.

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En vous appuyant sur votre profil : objectifs (résidence / investissement), budget, capacité à gérer travaux ou gestion, horizon de détention, fiscalité, vous pourrez établir la meilleure stratégie.

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Et surtout : n’oubliez jamais que l’emplacement reste le facteur numéro un, quelle que soit la typologie.

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Vous avez des questions précises ? Vous souhaitez un accompagnement dans l’arbitrage ancien/neuf ou besoin de conseil pour un projet immobilier ? Contactez-nous et franchissons ensemble cette étape stratégique.

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