Passoires thermiques : faut-il rénover, vendre ou investir différemment en 2025 ?

Comprendre l'impact des nouvelles interdictions de location en 2025

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Un calendrier de restrictions de plus en plus strict

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La loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des logements les plus énergivores :

• Depuis janvier 2023 : interdiction des logements classés G+ (> 450 kWh/m²/an).
• À partir de janvier 2025 : interdiction des logements classés G.
• À partir de janvier 2028 : interdiction des logements classés F.
• À partir de janvier 2034 : interdiction des logements classés E.

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Ces mesures visent à améliorer la qualité du parc immobilier et à encourager la rénovation énergétique, mais elles posent de nombreux défis aux propriétaires et aux locataires.

Les conséquences de ces nouvelles interdictions de location

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Les nouvelles interdictions de location réduisent également le nombre d’offres locatives sur le marché, provoquant des zones tendues, une hausse des loyers et compliquent la recherche d’un logement pour les locataires.

Les locataires doivent donc anticiper leurs recherches et explorer des alternatives pour éviter une flambée des prix.

Les propriétaires sont dans une impasse : réaliser des travaux de rénovation coûteux ou ne plus vendre ou louer leurs biens.

Pour les investisseurs, la situation est également tendue : faut-il privilégier des biens déjà conformes aux normes ou rénover des logements classés F et G ?

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Des rénovations coûteuses pour les propriétaires

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Les propriétaires de passoires thermiques doivent anticiper ces échéances pour éviter la vacance locative de leur bien. La réalisation de travaux de rénovation énergétique devient indispensable pour se conformer aux nouvelles réglementations et maintenir la rentabilité de leur investissement immobilier. De plus, un logement rénové offre une meilleure valeur patrimoniale et un attrait accru sur le marché locatif.

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Améliorer la performance énergétique d’un bien classé F ou G nécessite des investissements importants. Selon l’état du logement, les travaux peuvent coûter entre 15 000 et 50 000 euros, rendant la rentabilité locative plus difficile à maintenir. Dans ce contexte, chaque acteur du marché immobilier doit prendre des décisions stratégiques.

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Voyons les options possibles selon votre situation.

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Passoires énergétiques : que faire selon votre profil ?

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Avant de commencer les travaux, il est essentiel de réaliser un audit énergétique pour identifier les points faibles du logement et définir les améliorations à apporter. Cet audit permettra d'établir une feuille de route précise pour la rénovation.

Pour améliorer la performance énergétique d’un bien, plusieurs actions peuvent être entreprises en fonction de votre situation :

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a) Propriétaires : faut-il rénover ou vendre en 2025 ?

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Option 1 : Rénover pour louer

Si votre logement est classé F ou G, vous devrez envisager des travaux pour rester en conformité avec la loi. Voici les priorités à cibler :

• Isolation thermique : murs, toiture, planchers, fenêtres et portes (jusqu’à 30 % de pertes de chaleur).
• Remplacement du chauffage : opter pour des équipements modernes et performants, tels que les chaudières à condensation, les pompes à chaleur ou les chauffe-eaux thermodynamiques, permet de réduire la consommation énergétique et d'améliorer le confort des occupants.
• Ventilation efficace : une ventilation mécanique contrôlée (VMC) assure le renouvellement de l'air intérieur tout en limitant les pertes thermiques, contribuant ainsi à une meilleure qualité de l'air et à une efficacité énergétique accrue.

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Il existe plusieurs aides pour financer ces rénovations, comme MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ et les CEE (Certificats d’économies d’énergie).

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Option 2 : Vendre avant l’interdiction : une opportunité à saisir ?

Si la rénovation est trop coûteuse, vendre votre bien avant que sa valeur ne diminue davantage peut être une alternative intéressante. Les biens classés F et G risquent de voir leur prix baisser sur le marché, car les acheteurs prennent en compte le coût des travaux.

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b) Locataires : comment trouver un logement performant sans exploser son budget ?

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Les locataires de logements énergivores peuvent souffrir d'un inconfort thermique et de factures énergétiques élevées. Face à la diminution de l’offre locative, il devient plus difficile de trouver un logement abordable.

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Voici quelques conseils :

• Anticiper son déménagement : avec la raréfaction des logements à louer, il est recommandé de démarrer ses recherches plusieurs mois à l’avance et d’envisager des solutions alternatives comme la colocation.
• Se tourner vers des logements bien classés : opter pour un logement avec un bon DPE (A, B ou C) permet d’économiser sur les factures d’énergie, même si le loyer est plus élevé.
• Négocier avec son propriétaire : certains bailleurs acceptent de prendre en charge une partie des charges ou d’effectuer des améliorations

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c) Investisseurs : quelles stratégies adopter pour un investissement rentable ?

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Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, deux stratégies sont possibles :

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Option 1 : Acheter des biens déjà conformes pour éviter les contraintes

Investir dans des logements bien classés (DPE A ou B) permet d’éviter les contraintes de rénovation et d’attirer des locataires soucieux de leur consommation énergétique.

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Option 2 : Acheter des passoires thermiques à bas prix et rénover

Les biens classés F et G sont de plus en plus dévalorisés, ce qui peut représenter une opportunité pour les investisseurs capables d’entreprendre des rénovations.Cependant, il faut bien calculer la rentabilité du projet en prenant en compte :

• Le coût des travaux
• Les aides disponibles
• La future valorisation du bien

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Une transition inévitable mais des stratégies à adapter

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Le durcissement de la réglementation énergétique bouleverse le marché locatif et impose aux différents acteurs de s’adapter rapidement.

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Que vous soyez propriétaire, locataire ou investisseur, il est essentiel d’anticiper ces changements et d’ajuster votre stratégie en conséquence. Rénover, vendre ou investir différemment : à vous de choisir la solution la plus adaptée à votre situation !