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Pour louer ou vendre, optez pour des travaux qui boostent la valeur de votre bien !
Pour maximiser la valeur de votre maison à vendre ou à louer, privilégiez les travaux qui augmentent la plus-value et rassurent les acheteurs potentiels. Si vous rénovez en vue de vendre ou louer, évitez les améliorations trop personnelles, comme un jacuzzi coûteux, qui pourraient ne pas séduire tous les acquéreurs. Faites plutôt des travaux stratégiques, comme la rénovation de la cuisine ou de la salle de bain, qui rendent votre bien plus attrayant et sécurisé. Ces améliorations garantiront une réelle plus-value et attireront davantage de locataires ou d'acheteurs potentiels.
Si vous visez la réalisation d’une plus-value grâce à vos travaux de rénovation, la base est de choisir des designs sobres qui plairont au plus grand nombre. Ne personnalisez pas vos travaux à outrance, ne choisissez pas les gadgets les plus coûteux, car cela ne plaira sans doute pas à tout le monde et les acquéreurs potentiels ne les valoriseront pas toujours à leur juste valeur. La construction d’une piscine, par exemple, n’est pas synonyme de plus-value à coup sûr. La plupart des acquéreurs n’ont pas l’intention d’en avoir une chez eux. En d’autres termes, l’objectif sera de se concentrer sur les travaux à réelle valeur ajoutée.
Les acquéreurs sont de plus en plus attentifs à la performance énergétique des bâtiments.
À titre d’exemple, changer les châssis simples vitrages ou vieillissants de son habitation, donnera plus de poids dans les négociations et va améliorer sa valeur de revente ou locative. De même que le remplacement de la toiture ou de la chaudière. Les acheteurs voient en effet ce coût de remplacement comme quelque chose d’effarant et surestiment généralement le budget pour ces rénovations, qu’ils vont alors déduire de leur offre.
Effectuer des rénovations énergétiques ne va pas seulement améliorer le confort de l’habitation et permettre de réaliser des économies. Or, aujourd’hui, la performance énergétique d’un bâtiment peut être directement constatée via le certificat DPE, obligatoire pour la mise en vente ou location de votre bien immobilier. Les acheteurs ou les locataires ont désormais un outil simple pour comparer les biens en fonction de leur performance énergétique, ce qui implique qu’il est important de présenter un certificat se situant au pire dans la moyenne et au mieux, qui sort du lot. Ainsi, une étude a démontré qu’il existait un lien clair entre la performance énergétique d’un bâtiment et son prix de vente.
En 2020, les maisons à étiquette énergie A et B se sont vendues de 6 à 12 % plus cher que les maisons équivalentes à DPE D. Si l’on utilise le même point de comparaison pour les passoires thermiques, ces dernières ont subi une dépréciation comprise entre 10 et 20 % dans la quasi-totalité des régions. Le constat est encore plus frappant lorsqu’on confronte le prix des maisons économes en énergie avec celui des maisons énergivores (voir carte ci-dessous). En effet, on observe un écart de prix moyen supérieur à 20 % dans la majeure partie des régions françaises.
L’investissement est de 15.000 euros en moyenne et permettra de dégager une plus-value de 40 à 50%. Mais attention, les acquéreurs ne sont pas prêts à payer plus pour quelque chose qui n’est pas à leur goût. Veillez donc à faire le choix de la sobriété.
L’investissement est estimé à 8.000 euros et, comme la cuisine, permet de réaliser une plus-value comprise entre 40 et 50%. Lors de la conception de celle-ci, mettez l’accent sur le rangement, l’éclairage, le double évier et éventuellement une douche à l’italienne, qui sont des choix les plus recherchés actuellement par les acquéreurs.
Certains problèmes dans votre habitation peuvent littéralement faire fuir les acquéreurs potentiels. Ainsi, s’ils voient un plancher ravagé par la mérule ou un plafonnage avec des taches d’humidité, ils vont très probablement prendre peur et/ou surévaluer le coût des travaux nécessaires pour régler le problème. Vous avez donc tout intérêt à le régler vous-même en amont. Il est évident que vous récupérerez ici l’investissement consenti.
Si vous comptez mettre votre bien en location, la première chose à faire est de définir votre candidat cible, c’est-à-dire le type de locataire que vous souhaitez voir habiter votre bien, et poser des choix cohérents par rapport à ce locataire potentiel. Voici les recommandations d’application pour un appartement « moyen » dans un quartier « convenable » afin de louer plus vite et éventuellement plus cher.
Pour garder un appartement attractif, il faut réparer vite les petits défauts avant qu’ils ne s’aggravent et ne pas hésiter à faire quelques petits rafraîchissements entre les baux.
Les professionnels de l'immobilier utilisent pour rénover leur parc locatif des « grilles de vétusté » qui indiquent la durée de vie moyenne des équipements d'un logement destiné à la location. Ainsi, la durée de vie d'une peinture et des papiers peints est de 9 ans. Pensez également à revoir les robinetteries et notamment les joints entre chaque bail, afin d’éviter des problèmes de fuite en cours de bail, toujours plus difficile à gérer, et qui risque d’occasionner des frais d’autant plus conséquents. Pour la menuiserie, un meuble en bois sous évier dure en moyenne 7 ans contre 15 ans pour un même meuble en PVC. Côté plomberie et sanitaires, la durée de vie d'une cuvette de WC est de 25 ans, de 20 ans pour une baignoire et de 15 ans pour un robinet mitigeur.
Enfin, au bout de 20 ans, un logement doit avoir été rénové de fond en comble, notamment avec le placement d’une nouvelle cuisine et salle de bain qu’on considère comme vétustes passé ce délai.
L’achat et l’installation de stores ou de luminaires, généralement conçus sur-mesure, représentent des frais importants que les locataires seront heureux de ne pas engager. Par ailleurs, réaliser ces travaux à la place des locataires évite des montages/démontages successifs, ce qui abîme inévitablement les lieux.
Même raisonnement que pour les stores. Un locataire visant sur du court ou moyen terme appréciera de ne pas devoir acheter du mobilier dont il devra se séparer par la suite. Cet upgrade pourra d’une part justifier un loyer plus élevé et d’autre part marquer une réelle plus-value par rapport aux logements qui n’en sont pas dotés et permettre ainsi de louer plus vite le bien.
Pour aller un cran plus loin, il est également possible d’intégrer une série d’électroménagers, par exemple un four dans la cuisine, un lave-vaisselle ou un lave-linge, qui feront immédiatement la différence aux yeux du candidat locataire.
Nombreux sont les futurs vendeurs à se questionner quant à la pertinence de réaliser des travaux avant la mise en vente de leur bien, espérant en augmenter sa valeur perçue et donc le prix de vente. Difficile de généraliser tant ce questionnement doit être abordé au cas par cas : tout dépend du type de bien et du type de candidats-acquéreurs qu'il est susceptible d'intéresser. Reste que, la plupart du temps, la rénovation est loin de s'imposer pour réussir une vente.
C'est surtout la propreté du bien et la qualité de son entretien qui feront la différence. Lors d'une visite, ce sont généralement les dix premières secondes qui déterminent l'impression générale du candidat-acquéreur. Dès lors, passer un coup de peinture peut donner une impression de fraîcheur et peut s’avérer largement suffisant. Attention toutefois à ne pas tenter de masquer l'état du bien sous un camouflage de fortune.
Besoin d'aide pour savoir quels travaux entreprendre afin d'obtenir une plus-value sur la vente ou la mise en location de votre maison ou de votre appartement ?
Nos conseillers sont là pour vous accompagner et répondre GRATUITEMENT à vos questions !
Pour vendre au meilleur prix rapidement, évitez les erreurs courantes. Quelles sont-elles ?
Lorsqu'on vend son appartement ou sa maison, il existe des erreurs communes, mais fatales, à éviter pour vendre au meilleur prix et rapidement. Par exemple, surestimer le prix ou ne pas mettre en valeur le bien. Ces erreurs peuvent décourager les acheteurs et prolonger la vente. Quelles sont-elles exactement et comment les esquiver efficacement ? Nos experts font le point dans cet article détaillé.
Et oui, cette étape peut être fatale si on ne se situe pas au bon prix directement : perte de temps, d'attractivité, etc. Lorsque vous comparez avec les prix des biens concurrents, gardez en tête que ce sont des prix "affichés" et non "signés". Il est également très important de se mettre à la place de l'acheteur : ne confondez pas votre prix de vente avec celui dont vous avez besoin pour rentrer dans les frais de votre futur projet, il faut absolument prendre du recul sur la valeur réelle de votre bien. Un prix de vente n'est pas non plus la somme d'un prix d'achat ajoutée à la facture des travaux effectués. Enfin, ne prenez pas une marge trop large pour les négociations, vous risqueriez de rater des opportunités en dépassant ce qu'on appelle le "seuil psychologique".
Obtenez une première indication de la valeur de votre bien en seulement quelques clics grâce à notre outil d'estimation en ligne
Au fil des années, votre vie quotidienne laisse des traces dans votre maison ou appartement : papier peint vieillot, plan de travail rayé, garage encombré, portes de placard ayant besoin d'un bon coup de peinture, etc. Il convient donc de le mettre au goût du jour et de l’arranger pour qu’il plaise à un maximum de visiteurs. Pensez bien à dépersonnaliser, ranger et à faire les finitions qui s'imposent, même si vous voulez partir : parfois, repeindre un pan de mur défraîchi vous permettra d’attirer plus de personnes, pour un coût réduit.
Faire visiter son bien immobilier ne consiste pas (seulement) à ouvrir la porte d’entrée, montrer chaque pièce les unes après les autres, puis raccompagner vos visiteurs sur le pas de la porte en croisant les doigts pour qu’ils vous rappellent. La première visite est décisive ! En effet, "la magie s’opère dans les 90 premières secondes et il a été prouvé que 90% des achats immobiliers se font sur un coup de cœur durant ce laps de temps". Il est donc important de concentrer vos efforts sur ce premier contact et ne rien laisser au hasard.
Grosse erreur ! Plus il y a de photos (de qualités bien entendu), plus l'acheteur se projette et est susceptible de se déplacer pour visiter un bien immobilier. Il est aussi parfois nécessaire d'investir dans une multiple diffusion : se contenter d'un seul canal de communication pourrait vous faire passer à côté de prospects.
Il faut parfois prendre du recul par rapport à la vente de son bien et ne pas le penser supérieur aux autres. Une vente se déclenche en moyenne entre 40 et 80 jours... si vous n’avez reçu aucune offre (même en dessous du prix) avant ce délai, il y a généralement un problème ! Évitez aussi de prendre l'option "je sais que je suis cher, mais j'attends le pigeon"... En 2022, les acheteurs sont de plus en plus informés sur le marché.
Prenez le temps d'analyser toutes les informations dont vous disposez : nombre de clics sur votre annonce, nombre d'appels, nombre de visites, débriefing de visites, etc., et corrigez tout ce qui peut être corrigé lorsque vous constatez une défaillance.
Chez We Invest, nos agents sont formés sur ces 5 points essentiels (et bien plus encore) : une analyse de votre bien et de son environnement pour fixer un prix de vente adapté au marché, des conseils en homestaging, réalisation de photos et vidéos par un photographe professionnel, des visites de qualités 7j/7 et une proactivité dans la commercialisation qui vous permet de vendre sereinement, dans les meilleurs délais et à meilleur prix !
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Découvrez comment vendre votre bien en copropriété en parcourant les diagnostics obligatoires
Au fil des années, nous avons observé une multiplication des diagnostics immobiliers obligatoires, que ce soit pour les parties communes ou pour les logements individuels (appartements) en copropriété.
Remplir le dossier de vente nécessite du temps, de la compréhension et des contacts fiables de professionnels certifiés. C'est pourquoi nous vous conseillons de faire appel à un agent immobilier expérimenté et à l'écoute pour vous accompagner au mieux dans cette démarche.
Il existe une série de diagnostics désormais obligatoires pour tous les types de bâtiments en copropriété.
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Le diagnostic de performance énergétique (DPE) indique, au moyen d’un score (de A à G), la consommation énergétique de votre bien individuel et son impact sur l’environnement. Depuis peu, il est obligatoire d’indiquer cette information sur votre annonce immobilière.
Les logements classés F et G, communément appelés des “passoires énergétiques”, sont la cible prioritaire des autorités publiques.
⏱️ Durée de validité : pendant 10 ans à partir du jour d’intervention. Si des travaux majeurs ont été réalisés au cours de cette période, vous devez effectuer un nouveau diagnostic.
Ce diagnostic permet d’informer l’acheteur de la surface privative de votre appartement en copropriété, à l’exception de ceux dont la surface est inférieure à 8 mètres carrés.
Depuis la parution de la Loi Carrez en décembre 1996, ce diagnostic a été mis en place pour calculer la surface de plancher d’un appartement d’au moins 1m80 de hauteur de plafond. Il ne prend pas en compte les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, caves, garages, etc., de la copropriété.
Il ne doit pas nécessairement être réalisé par un professionnel, vous pouvez procéder au calcul vous-même. Cependant, la loi n’autorise qu’une marge d’erreur pouvant aller jusqu’à 5%, au-delà, l’acheteur peut exiger de revoir le prix de la vente proportionnellement à la marge d’erreur (c’est-à-dire la perte de milliers d’euros). Un conseil, faites appel à un professionnel.
⏱️ Durée de validité : illimitée sauf si des travaux ont modifié la superficie de l'appartement.
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Également appelé le constat de risque d'exposition au plomb (Crep), mentionne la présence ou non de plomb dans votre bien immobilier. Obligatoire si le bâtiment de votre copropriété a un permis de construire datant d’avant 1er janvier 1949.
⏱️ Durée de validité : en cas d’absence, validité illimitée.
Indique si votre appartement contient ou non des matériaux ou produits contenant de l'amiante. Ce diagnostic est essentiel pour prévenir l'inhalation de fibres d'amiante, qui présente des risques graves pour votre santé.
L’état des lieux de présence d’amiante est obligatoire pour les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
⏱️ Durée de validité : illimitée en cas d’absence et 3 ans si c'est positif.
Découvrez ici la liste des différents diagnostics à réaliser lorsque votre appartement à vendre se situe dans une zone à risque définie généralement par un arrêté préfectoral. Les zones varient en fonction du problème identifié.
Détecte la présence de termites, de redoutables parasites qui adorent les boiseries et la charpente d’un bien.
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La réalisation d'un constat de présence de termites est obligatoire pour tous types de biens situés dans les zones infectées ou susceptibles de l'être, selon les arrêtés préfectoraux. Les régions les plus touchées en France se situent dans le Sud-Ouest, en Corse, à Paris et sur la Côte d'Azur.
⏱️ Durée de validité : illimitée en cas d’absence et 6 mois si c'est positif.
Ce diagnostic identifie des risques de différents ordres : naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, et sols pollués. Concerne tous les appartements qui se trouvent dans une commune soumise à un arrêté préfectoral relatif à l’état des risques et pollutions.
💡Le conseil We Invest : prenez connaissance des risques près de chez vous en cliquant ici.
⏱️ Durée de validité : limitée à 6 mois à compter de sa réalisation.
Obligatoire pour toute vente ou location d’un appartement se trouvant dans une zone d’exposition aux bruits d’aéroport.
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Ce document permet d'informer l'acquéreur sur la présence de bruits d'aéroports et d'avions.
💡Le conseil We Invest : si votre appartement se trouve dans l’une de ces zones, cliquez ici pour accéder au formulaire à remplir.
⏱️ Durée de validité : doit être à jour par rapport à la zone. Si elle augmente et que vous vendez, vous devez réaliser la procédure à nouveau.
Informe sur la présence de la mérule, un champignon mangeur de bois présent dans la charpente et les menuiseries d’un bien immobilier.
Fortement recommandé pour les habitations situées dans une zone à risque définie par un arrêté préfectoral. Les zones principalement touchées sont les Hauts-de-France, la Bretagne, la Normandie ou encore l’Île-de-France.
💡Le conseil We Invest : pour une solution économique, nous vous conseillons d’opter pour un diagnostic parasitaire complet du bois (mérules, termites, autres parasites).
⏱️ Durée de validité : vu la rapidité de propagation de ce champignon, il est recommandé de fournir à l’acquéreur un document datant de moins de six mois.
Si les systèmes ou équipements présents dans votre appartement en copropriété et fournissant de l'électricité ou du gaz ont dépassé les 15 ans, il est nécessaire de procéder à une vérification de leur sécurité et de leur conformité via des diagnostics obligatoires.
Consiste à vérifier l'ensemble de l'installation de distribution de gaz dans le logement, ce qui englobe les équipements de chauffage, de cuisson et de production d'eau chaude.
Ce diagnostic concerne toutes les installations de gaz de plus de 15 ans. Il est donc nécessaire de vérifier les dates de tous les équipements alimentés au gaz naturel.
💡Le conseil We Invest : Si le bâtiment de votre appartement a été construit il y a plus de 15 ans, il est conseillé de demander à un diagnostiqueur de réaliser une évaluation de ces installations.
⏱️ Durée de validité : illimitée, sauf en cas de détection (3 ans pour la vente et 6 ans pour la location).
Garantis la sécurité de l'installation électrique de votre logement.
En cas de vente ou location, vous devez faire vérifier votre Installation électrique si celle-ci a plus de 15 ans.
⏱️ Durée de validité : 3 ans pour la vente et 6 ans pour la location.
Ces diagnostics sont conçus pour évaluer et garantir la sécurité, la conformité réglementaire et la durabilité des espaces et installations partagés dans un immeuble en copropriété.
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Votre syndic doit tenir à jour ce carnet d’entretien. Bien qu’il ne constitue pas un diagnostic, il regroupe toutes les informations relatives à l’entretien et à la maintenance de l’immeuble et de ses équipements collectifs.
Il a pour objectif de faciliter la gestion et la conservation de l’immeuble permettant aux habitants de disposer d’un suivi clair et organisé des travaux d’entretien à réaliser.
Ce diagnostic informe les copropriétaires sur l'état général de l'immeuble ainsi que sur les éventuels travaux à réaliser dans le cadre d'un plan pluriannuel.
Il doit être effectué :
Si le DTG ne révèle aucune urgence à effectuer des travaux au cours des 10 prochaines années, la copropriété n'est pas tenue de mettre en place un plan pluriannuel de travaux.
Différent d’un DPE individuel, ce document offre aux habitants de la copropriété une vision précise de l’état du bâtiment. Il est utile, car c’est une aide pour envisager des travaux de rénovation énergétique.
Le DPE collectif est obligatoire lorsque votre copropriété réunit ces conditions :
Cette obligation s’applique progressivement selon la taille de la copropriété :
Prix : vu la surface et le type des installations en copropriété du bien, il est estimé entre 960 et 1800 euros.
⏱️ Durée de validité : à moins que le bâtiment appartienne à la classe A, B ou C (après le 1er juillet 2021), ce diagnostic doit être renouvelé tous les dix ans.
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Depuis la loi Climat et résilience, les immeubles de plus de 15 ans devront voter un PPT lors de leurs assemblées générales. Le but de ce plan est de provisionner des fonds chaque année pour réaliser certains travaux de rénovation énergétique.
Depuis le 1er janvier 2023, ce PPT est effectif pour les copropriétés de plus de 200 lots. Cette nouvelle obligation s'appliquera :
Le PPT doit être réalisé par un professionnel ou un bureau d’étude indépendamment du syndic. Il va se baser sur le DPE ou le DTG pour élaborer les plans des travaux à réaliser dans les 10 années.
La liste des travaux doit être validée et votée par tous les propriétaires lors d’une assemblée générale. Pour anticiper les frais, ils doivent mettre en place un fonds de travaux, c’est-à-dire une cotisation annuelle payée par les propriétaires.
⏱️ Durée de validité : actualisation tous les dix ans
Comme évoqué précédemment (au point DPE), depuis le 1er avril 2023, les copropriétaires doivent réaliser un bilan complet des logements qualifiés de “passoires énergétiques”.
Vous êtes tenu de réaliser un audit énergétique si votre immeuble :
Prix : pour faire venir un professionnel habilité, le montant estimé est entre 800 et 1000 euros, à la change des copropriétaires.
⏱️ Durée de validité : 5 ans
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Si vous êtes copropriétaire et que vous vendez votre appartement, vous devrez réaliser certains diagnostics obligatoires à votre charge. Par ailleurs, d'autres diagnostics relatifs aux parties communes devront également être effectués, et les frais seront répartis entre tous les copropriétaires.
Pour garantir la fiabilité et la conformité de vos diagnostics, il est vivement recommandé de faire appel à une agence immobilière professionnelle. Vous bénéficierez ainsi d'un accompagnement complet et personnalisé tout au long de votre projet, avec l'avantage du carnet d'adresses des agents immobiliers.
Économie incertaine : lancez-vous seul ou accompagné. Découvrez les avantages de la franchise immo
Le dynamisme du marché immobilier de la dernière décennie a eu pour conséquence de susciter de nombreuses vocations et une augmentation significative du nombre de conseillers immobiliers en France, générant une concurrence hors-norme.
Toutefois, les agences immobilières qui se lance en adhérent au modèle de la franchise peuvent faire face à cette concurrence avec un esprit plus serein, surtout en période d’incertitude économique, où le soutien d’une franchise est un atout à ne pas négliger.
Dans divers secteurs tels que l’hôtellerie, le commerce de détail, les pharmacies et la finance, la franchise ne cesse de se développer. Et ce n’est pas surprenant au regard du contexte économique actuel. Ces dernières années, l’adage “Seul, vous pouvez déplacer une pierre dans la rivière, ensemble, vous pouvez déplacer des montagnes” s’est vérifié.
En faisant partie d’un réseau de franchise, un entrepreneur peut s'appuyer sur la force de son réseau de partenaires pour stimuler sa croissance. Et il en va de même dans l’immobilier.
En France, la franchise est tendance depuis plusieurs années et ça ne semble pas prêt de s’arrêter.
Les derniers chiffres publiés par la Fédération Française de la Franchise, annoncent 76,6 milliards d'euros de chiffre d’affaires global, contre environs 63 M€ en 2020, soit plus de 20% de croissance en 2 ans.
Le franchiseur soutient son franchisé principalement à travers trois piliers essentiels :
Ainsi, le franchisé dispose d’une base solide pour développer un business rentable.
Si votre agence immobilière a des ambitions de croissance ou si vous souhaitez lancer votre propre agence, il vaut la peine d’examiner en détail les avantages du modèle de la franchise.
Ils sont nombreux, en particulier, lorsque la collaboration repose sur un véritable partenariat gagnant-gagnant.
Ce qu’il faut retenir, c’est que le système de franchise repose sur une coopération mutuellement bénéfique.
Le franchiseur partage le même objectif que le vôtre : votre réussite à moyen terme, car lorsqu’une franchise se développe, c’est le réseau tout entier qui grandit.
C’est alors un cercle vertueux pour chacun de ses membres : le modèle de la franchise étant basé sur un pourcentage du revenu généré, le succès du franchiseur est intimement lié à la performance des membres de son réseau.
Ainsi, en choisissant le modèle de la franchise, tout s'accorde pour faire de cette décision un succès pour vous.
Mais elle est assortie d’une condition essentielle : la franchise est avant tout une formule qui nécessite un déclic humain entre le franchisé et le franchiseur. Ils doivent être sur la même longueur d’onde et collaborer de façon ouverte et transparente.
Lorsque le franchisé est conscient que ce partenariat est un avantage unique dont il peut tirer de nombreux bénéfices et avec un bel esprit d’entreprise, la réussite devient presque garantie.
Le franchiseur doit également s’engager à continuer à guider et à soutenir le franchisé : il est essentiel que le franchiseur continue à développer et à améliorer son concept.
La concurrence croissante, la complexité toujours plus grande et l’évolution des attentes des clients finaux font que les agences immobilières doivent investir massivement dans le digital, alors qu’elles ne disposent pas toujours des ressources en interne.
Un franchiseur peut grandement les aider à cet égard en fournissant et en mettant en œuvre des solutions innovantes.
Le monde a changé, que ce soit d’un point de vue technologique ou sociétal. Les réseaux d’agences n’ont pas toujours réussi à se transformer.
Chez We Invest, nous avons repensé l’approche d’un franchiseur immobilier. Nous avons digitalisé toute la chaîne de valeur tout en gardant ce que les conseillers immobiliers ont de mieux à offrir :
Nous offrons le meilleur de ces deux mondes !
Notre approche du système de la franchise, qui a déjà fait ses preuves en Belgique, a séduit des dizaines d'entrepreneurs. En quelques mois seulement, depuis notre lancement en France début 2023, nous comptions déjà quatre agences à Lille, Rouen, Colombes et Amiens.
D’autres développements sont en cours : au total 30 ouvertures d’agences sont attendues courant 2023.
Pourquoi notre vision de l’immobilier plaît autant ? Nous offrons la possibilité aux agences de notre réseau de rester vraiment indépendantes, tout en bénéficiant pleinement des innovations que nous offrons en plus de notre soutien marketing, digital et technologique, notre accompagnement et nos formations sur mesure.
Vous avez encore des questions sur les avantages et la valeur ajoutée de We Invest pour votre agence ? Notre article Comment We Invest aide ses franchisés à se développer ? pourrait vous intéresser.
Dans tous les cas, sachez que vous pouvez tout simplement nous contacter pour échanger de vive voix, nous serons ravi de partager avec vous !
Décryptage de la situation du DPE et des petites surfaces. En quoi la réforme de 2021 les pénalise ?
Dans le paysage immobilier d'aujourd'hui, le diagnostic de performance énergétique (DPE) s'affirme comme un outil incontournable, désormais imposé lors de toute transaction immobilière. Son rôle crucial est d'évaluer les performances énergétiques d'un bien. Malgré son statut fondamental, sa fiabilité suscite des interrogations grandissantes de la part de plusieurs acteurs de l'immobilier, alimentant des critiques de plus en plus pertinentes.
Vous n’êtes pas sans savoir qu’à partir du premier janvier 2025, il sera impossible de mettre en location un bien ayant obtenu une note énergétique de G.
De nombreux acteurs immobiliers ont constaté que le DPE pénalisait les petites surfaces (moins de 30m2). En effet, les chiffres révèlent que 18% des logements de moins de 30m2 sont notés F ou G, tandis que seulement 4% des logements de plus de 100m2 reçoivent ces notes basses.
Au sein de l'exécutif, une proposition intrigante émerge, suggérant la possibilité d'appliquer un "coefficient de pondération" aux petits appartements qui sont pénalisés par les méthodes de calcul 3CL du DPE (méthode actuelle de calcul du DPE). Certains experts du secteur plaident, quant à eux, en faveur d'une décision d'ordre politique, sans altérer la structure même du DPE.
Alors que le DPE demeure obligatoire et incontournable dans le domaine immobilier, explorons ensemble les débats actuels, centrés sur les petites surfaces et voyons en quoi une réforme serait bénéfique pour ces logements inférieurs à 30m2.
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Depuis juillet 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a changé, introduisant une méthode de calcul plus stricte et des étiquettes énergétiques révisées. Cependant, ce changement a suscité des inquiétudes, notamment pour les petites surfaces.
Les studios ou petits appartements sont souvent confrontés au défi d'un ratio surface déperditive/surface habitable moins favorable en raison de la proportion plus élevée de murs par rapport à un appartement de forme similaire mais avec une plus grande surface habitable.
Cette situation pousse de nombreux propriétaires à se séparer de leurs biens pour éviter les coûts des travaux nécessaires, contribuant ainsi à une congestion accrue sur un marché immobilier déjà entravé par les difficultés d'obtention de prêts pour de nombreux ménages.
Dans cette perspective, une éventuelle réforme offrirait une nouvelle opportunité de mettre en valeur ces biens à des prix ajustés.
Surface Déperditive : il s'agit de la partie d'un bâtiment par laquelle la chaleur peut s'échapper, contribuant ainsi à la perte d'énergie thermique. Ces surfaces incluent généralement les murs, les fenêtres, les planchers et le toit, qui ne sont pas complètement isolés.
Surface Habitable : c'est la surface intérieure d'un logement qui est destinée à être utilisée pour des activités quotidiennes, telles que les pièces à vivre, les chambres, la cuisine, etc. Elle exclut généralement les murs extérieurs, les cloisons intérieures, les balcons, les terrasses, les garages, etc.
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La divergence d'opinions persiste entre ceux qui défendent la méthode actuelle et ceux remettant en question la variabilité des résultats pour des logements équivalents (tel que le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu).
Au Sénat, des débats révèlent l'inadéquation du DPE aux petites surfaces, suscitant des critiques et des interrogations sur la classification divergente malgré une isolation équivalente. La réponse du ministère reste figée dans une défense générale de la fiabilité du DPE.
Le gouvernement envisage une révision, mais rien n'est encore confirmé.
Mais de quoi s’agit-il ?
Étant donné que le calcul prend en compte la surface en mètres carrés, la perte de chaleur d'un petit logement est plus élevée que celle d'un grand logement.
Pour remédier à ce problème, plusieurs professionnels du secteur affirment qu'il est nécessaire d'appliquer un coefficient de modulation aux petites surfaces lors du calcul du DPE, sans modifier le calcul de base. L'objectif serait d'ajouter une donnée supplémentaire, à savoir la taille du logement.
Pour l’instant, rien n’est encore acté, mais toutes ces revendications font l’objet de “possibilités” par le gouvernement, car celui-ci attend les recommandations du Conseil national de l’habitat, prévues pour début janvier 2024.
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Une isolation inefficace est souvent responsable d'un DPE défavorable. Selon l'Ademe, jusqu'à 20% de la chaleur peut s'échapper par les murs et 15% par les fenêtres. Investir dans des améliorations telles que le double vitrage (coûtant entre 150 et 230 euros le m2) peut non seulement améliorer le DPE, mais également s'avérer rentable sur le long terme.
Un système de chauffage obsolète peut avoir un impact significatif sur la performance énergétique (il représente jusqu'à 67% de la consommation électrique des ménages). Opter pour des solutions plus efficaces comme des pompes à chaleur ou les chaudières à condensation peut non seulement réduire les émissions de gaz à effet de serre, mais également améliorer l'efficacité énergétique globale.
En outre, des ajustements plus abordables tels que l'installation de robinets thermostatiques (environ 30€ par robinet) ou la révision de l'isolation des tuyaux peuvent également contribuer à un meilleur contrôle de la chaleur.
Ajouter des sources d'énergie renouvelable, comme des panneaux solaires ou une pompe à chaleur géothermique, peut réduire la dépendance aux énergies fossiles et améliorer la classification du DPE.
Rendre votre logement plus économe en énergie peut être facilité grâce à diverses incitations financières proposées par l'État français. Ces aides évolutives encouragent les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, améliorant ainsi la performance énergétique globale du bien :
Il est certain que le DPE continuera à faire parler de lui. C'est une perspective positive maintenant que nous comprenons ses enjeux.
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PTZ 2024 : les avantages pour les copropriétés et l'accession à la propriété en un coup d'œil.
Bruno Le Maire, ministre de l'économie et du logement, s'engage à rendre l'accession à la propriété plus accessible pour un large éventail de ménages en France. Pour ce faire, il a décidé de prolonger le Prêt à Taux Zéro (PTZ) jusqu'en 2027, apportant avec cette décision d'importants changements pour l'année 2024.
Si vous souhaitez explorer en détail ces modifications et comprendre comment elles affecteront l'accès à la propriété en France, nos experts ont fait le point spécialement pour vous. 👇
Le Prêt à Taux Zéro, communément appelé PTZ, est un dispositif gouvernemental visant à faciliter l'accès à la propriété pour les ménages à revenus modestes, en particulier dans les régions où la demande est forte.
Conçu sous forme d'un prêt sans intérêts, le PTZ permet d'emprunter une somme pour l'achat d'une résidence principale, sans devoir payer d'intérêts (sans omettre les frais d'assurance emprunteur qui s'ajoutent à ce prêt).
Il ne couvre pas la totalité du coût d'achat de la résidence principale et peut être complété par d'autres crédits immobiliers, tant que le montant total de ces emprunts n'excède pas les limites établies. Il est souvent utilisé comme un apport personnel pour les banques.
La durée du PTZ dépend de la localisation du bien immobilier et de la composition du ménage. En général, la durée du prêt peut aller de 20 à 25 ans, avec une période de remboursement différé allant de 5 à 15 ans.
🔑 La période de remboursement différé signifie que pendant cette période, l'emprunteur ne paie que les intérêts du prêt, puis commence à rembourser le capital après cette période.
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En France, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est financé par l'État, mais il n'est pas directement accordé par l'État aux emprunteurs. Au lieu de cela, les prêts PTZ sont distribués par des établissements financiers conventionnés. Ces établissements ont signé des accords de partenariat avec l'État pour proposer le PTZ à leurs clients.
L'État est représenté par la SGFGAS (Société de Gestion de Fonds de Garantie de l'Accession Sociale à la propriété). Cette société supervise et contrôle les crédits d'impôts dus aux banques dans le cadre du PTZ. Les banques habilitées ont signé une convention avec la SGFGAS.
💡 Le conseil We Invest : vous pouvez consulter la liste des organismes autorisés à distribuer un PTZ 2024 sur le site officiel de la SGFGAS.
Par ailleurs, le ministre de l'Economie et des finances, Bruno Le Maire, a sollicité les banques pour accorder aux ménages un prêt sans intérêt équivalent à celui accordé par l'État. Il exprime son souhait de continuer à simplifier les règles d'octroi du crédit en collaboration avec le gouverneur de la Banque de France, bien que le plafond actuel d'un tiers des revenus maximums pour l'emprunt soit maintenu.
Le Crédit Agricole a déjà accepté cette demande en fournissant jusqu'à 20.000 euros supplémentaires de crédit à taux zéro aux acquéreurs.
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D’après un article de BFM, la récente priorité de Bruno Le Maire est de faciliter l’accès des ménages aux crédits immobiliers, surtout face à l’augmentation des taux d’intérêt. Voici les principaux ajustements appliqués au PTZ en 2024 :
🔑 Zones tendues : régions où la demande de logements dépasse largement l'offre disponible, créant une forte pression sur le marché immobilier, principalement dans les zones urbaines ou métropolitaines.
💡 Le conseil We Invest : pour connaître la zone associée au logement que vous envisagez d'acheter, vous pouvez utiliser un simulateur sur le site du service public. Si vous désirez également calculer votre prêt à taux zéro, rendez-vous sur le simulateur de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement).
Les revenus maximums auxquels un ménage peut prétendre pour être éligible au PTZ diffèrent en fonction de la localisation de la propriété.
Le ministère de l'Économie a élaboré un plan visant à réviser le PTZ en 2024. Les principales modifications incluent une augmentation significative des plafonds de revenus pour les deux premières tranches, ce qui permettrait à un plus grand nombre de ménages de bénéficier du PTZ.
De plus, la quotité finançable par le PTZ passera à 50 %, ce qui signifie que le prêt pourra couvrir une plus grande partie du coût de l'achat immobilier. Enfin, une nouvelle tranche de revenus sera créée pour inclure des ménages qui ne sont actuellement pas éligibles au PTZ.
Si l’on en croit Bruno Le Maire : « Si vous gagnez entre 2 500 et 4 000 euros, aujourd'hui vous n'avez pas le droit au PTZ. Demain, vous y aurez droit ».
🔑 Pour interpréter ce tableau :
Les logements concernés par le PTZ en 2024 doivent servir de résidence principale, c'est-à-dire être occupés pendant au moins 8 mois par an. Les logements neufs et anciens sont éligibles au dispositif, mais il existe quelques subtilités à connaître.
Le changement majeur concerne les maisons neuves individuelles, qui ne sont plus éligibles au PTZ à partir de 2024. Cela peut poser un problème, car ce type de logement est très prisé. L'exclusion des maisons individuelles neuves peut affecter ceux qui souhaitaient utiliser le PTZ pour financer l'achat de ce type de logement.
À l’inverse, le gouvernement souhaite recentrer le PTZ sur l'acquisition de logements anciens nécessitant des travaux de rénovation dans les zones dites "détendues."
Pour rappel, le PTZ est accessible aux ménages souhaitant acheter un bien ancien à condition que :
La nouveauté importante pour le neuf collectif (en copropriété) dans les zones tendues est que les syndicats de copropriétaires peuvent désormais souscrire un éco-prêt à taux zéro collectif remboursé sur les charges, grâce à un amendement au projet de loi de finances 2024.
🔑 L'Éco-PTZ (Éco-Prêt à Taux Zéro) est un dispositif de financement destiné à encourager la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les logements en France. Elle peut aller de 3 à 15 ans. Uniquement pour les biens construits avant le 1er janvier 1990.
Cette mesure vise à faciliter le financement des travaux de rénovation dans les copropriétés, en éliminant certains obstacles financiers liés aux coûts et à la participation des copropriétaires :
Elle a été bien accueillie par les professionnels du secteur, et si elle est promulguée, elle prolongera le PTZ dans les copropriétés jusqu'en 2028, au lieu de 2027. Ce qui peut être considéré comme une bonne nouvelle pour ceux qui envisagent de réaliser des travaux de rénovation énergétique ou d'accéder à la propriété dans ce cadre.
Les récentes réformes du PTZ dans les copropriétés marquent une avancée significative dans la promotion de la rénovation énergétique et de l'accession à la propriété au sein des copropriétés en France.
Ces réformes ont été bien accueillies par les professionnels du secteur, soulignant leur potentiel pour favoriser la transition énergétique et l'accession à la propriété. De plus, si ces changements sont promulgués, le PTZ dans les copropriétés sera prolongé jusqu'en 2028, offrant ainsi une année supplémentaire d'opportunités pour les copropriétés de bénéficier de ces avantages.
Il est essentiel que les copropriétaires se tiennent informés de ces opportunités et qu'ils explorent les avantages potentiels du PTZ dans leur contexte particulier.
C'est pourquoi chez We Invest, nous vous faisons la promesse de vous informer des dernières actualités immobilières et de vous inspirer pour tout ce qui est vente, achat, tendances, investissement… Avec notre newsletter, ne manquez aucune information !
Découvrez dès maintenant ce que chaque propriétaire devrait savoir pour une vente réussie
Les diagnostics immobiliers constitue une étape incontournable pour vendre votre maison, mais pourtant si redoutée. Depuis 2007, des réglementations ont été instaurées pour protéger et mieux informer les futurs propriétaires ou locataires de l’état du bien immobilier. Ces lois de climat et résilience visent à remédier aux risques sanitaires liés à certains éléments présents dans les immeubles, ainsi qu'aux impacts environnementaux préoccupants.
Remplir ce dossier nécessite du temps, de la compréhension et des contacts fiables de professionnels certifiés.
Quel que soit le type de bien immobilier (maison, appartement, etc.), son emplacement ou l'état de son installation électrique, voici les trois diagnostics obligatoires à ajouter à votre dossier de vente.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) indique, au moyen d’un score (de A à G), la consommation énergétique de votre bien et son impact sur l’environnement.
Depuis peu, il est obligatoire d’indiquer cette information sur votre annonce immobilière.
Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de maisons individuelles et d'immeubles collectifs en monopropriété classés F ou G, communément appelés "passoires énergétiques", seront soumis à des mesures spécifiques imposées par les autorités publiques :
⏱️ Durée de validité : pendant 10 ans à partir du jour d’intervention.
Également appelé le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), ce diagnostic mentionne la présence ou non de plomb dans votre maison ou appartement. On retrouve généralement le plomb dans les revêtements du logement, notamment dans de nombreuses peintures de l’époque.
Si votre bien a un permis de construire datant d’avant le 1er janvier 1949, vous êtes dans l’obligation de réaliser ce Crep.
⏱️ Durée de validité :
Informe sur la présence ou l'absence de matériaux ou de produits contenant de l'amiante dans votre bien.
L’état des lieux de présence d’amiante est obligatoire pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Ce diagnostic est essentiel pour prévenir l'inhalation de fibres d'amiante, qui présente des risques graves pour votre santé, notamment le cancer du poumon et d'autres pathologies sévères.
Utilisé de manière répandue à partir des années 1860 dans la construction de matériaux et de bâtiments, l'amiante est aujourd'hui la deuxième cause de maladies professionnelles en France. Chaque année, on compte officiellement entre 3 000 et 4 000 victimes reconnues de ces maladies.
⏱️ Durée de validité : en cas d’absence, validité illimitée
Découvrez ici la liste des différents diagnostics à réaliser lorsque votre maison à vendre se situe dans une zone à risque définie généralement par un arrêté préfectoral. Les zones varient en fonction du problème identifié.
Détecte la présence de termites, de redoutables parasites qui s'attaquent aux boiseries et la charpente d’une maison. Ces insectes peuvent causer des dommages significatifs en rongeant les matériaux en bois.
La réalisation d'un constat de présence de termites est obligatoire pour tous types de biens situés dans les zones infectées ou susceptibles de l'être, selon les arrêtés préfectoraux. Les régions les plus touchées en France se situent dans le Sud-Ouest, en Corse, à Paris et sur la Côte d'Azur.
💡Le conseil We Invest : si vous n'êtes pas sûr d'être dans une zone infestée, demandez à votre agent immobilier qui sera en mesure de répondre à toutes vos questions. Chez We Invest, vous bénéficierez ainsi d'un accompagnement complet et personnalisé tout au long de votre projet, avec l'avantage du carnet d'adresses des agents immobiliers.
⏱️ Durée de validité : illimitée en cas d’absence
Ce diagnostic identifie des risques de différents ordres : naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, et sols pollués.
Concerne tous les biens immobiliers qui se trouvent dans une commune soumise à un arrêté préfectoral relatif à l’état des risques et pollutions.
Les démarches pour obtenir ce diagnostic sont les suivantes :
💡Le conseil We Invest : vous devrez renouveler ce document pour chaque vente ou location. Ainsi, pour gagner du temps, vous pouvez télécharger directement le formulaire d'état des risques et pollutions en cliquant sur ce lien.
⏱️Durée de validité : limitée à 6 mois à compter de sa réalisation.
Obligatoire pour toute vente ou location d’une maison se trouvant dans une zone d’exposition aux bruits d’aéroport.
Ce document permet d’informer l’acquéreur sur la présence de bruits d’aéroports et d’avions.
Vous ne savez pas si votre bien se situe dans l’une de ces zones ? Découvrez le Plan d’Exposition au Bruit (PEB), disponible sur le site geoportail.
💡Le conseil We Invest : si votre bien se situe dans le PEB, voici le formulaire en ligne à remplir et intégrer dans votre dossier de vente.
⏱️ Durée de validité : n’a pas de durée fixée par la loi. Cependant, assurez-vous d’être à jour au moment du compromis de vente, car ces zones varient régulièrement.
Ce diagnostic consiste à contrôler le système de traitement des eaux usées d’un logement et le respect des normes environnementales.
Il s'applique à tous les bâtiments individuels non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées (ce qui est fréquent dans les zones rurales). Ces biens disposent généralement de systèmes autonomes tels qu'une fosse septique, un filtre à sable ou d'autres dispositifs similaires.
Contrairement aux autres diagnostics mentionnés précédemment, le diagnostic est réalisé par un Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC), disponible auprès de votre municipalité.
💡Le conseil We Invest : vous ne savez pas comment contacter votre mairie ? Voici un site utile qui vous permettra de la retrouver.
⏱️ Durée de validité : 3 ans au moment de la signature de la promesse ou de l’acte de vente de votre maison.
Informe sur la présence d'un risque lié à la mérule, un champignon mangeur de bois présent dans la charpente et les menuiseries d’un bien.
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Bien que ce diagnostic ne soit pas obligatoire, il est fortement recommandé lors de la vente, surtout pour les habitations situées dans une zone à risque définie par un arrêté préfectoral. Les zones principalement touchées sont les Hauts-de-France, la Bretagne, la Normandie ou encore l’Île-de-France.
En plus de la compréhensible réticence des acheteurs à investir dans un bien infesté, l’éradication de la mérule requiert du temps et entraine des couts considérables qui doivent être pris en compte.
💡Le conseil We Invest : pour une solution économique, nous vous conseillons d’opter pour un diagnostic parasitaire complet du bois (mérules, termites, autres parasites).
⏱️ Durée de validité : vu la rapidité de propagation de ce champignon, il est recommandé de fournir à l’acquéreur un document datant de moins de six mois.
Si les systèmes ou équipements présents dans votre logement et fournissant de l'électricité ou du gaz ont dépassé les 15 ans, il est impératif de procéder à une vérification de leur sécurité et de leur conformité via des diagnostics obligatoires.
Consiste à vérifier l'ensemble de l'installation de distribution de gaz dans le logement, ce qui englobe les équipements de chauffage, de cuisson et de production d'eau chaude.
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Le contrôle de l'installation de gaz permet de prévenir les dangers immédiats résultant de défauts dans une maison, notamment les risques d'incendie, d'explosion ou d'intoxication mortelle.
💡Le conseil We Invest : Si votre bien immobilier a été construit il y a plus de 15 ans, il est conseillé de demander à un diagnostiqueur de réaliser une évaluation de ces installations.
⏱️ Durée de validité : en cas de détection, la durée varie en fonction de la transaction :
Garantis la sécurité de l'installation électrique de votre logement.
Sont concernés divers éléments tels que le tableau électrique, les disjoncteurs, les prises et les circuits électriques. Ce diagnostic ne couvre pas les équipements individuels tels que les lave-linge ou les plaques de cuisson.
Le résultat de ce diagnostic n’est valable que s’il a été effectué par un professionnel certifié. Ce dernier examine :
⏱️ Durée de validité : la durée pour la location est plus longue que pour la vente :
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Pour garantir la fiabilité et la conformité de vos diagnostics, il est vivement recommandé de faire appel à une agence immobilière professionnelle. Vous bénéficierez ainsi d'un accompagnement complet et personnalisé tout au long de votre projet, avec l'avantage du carnet d'adresses des agents immobiliers.
Leurs relations solides avec des professionnels certifiés et compétents, qui ont déjà fait leurs preuves dans ce domaine, offrent une sécurité supplémentaire non négligeable, surtout compte tenu de l'importance d'une vente immobilière.
Ne laissez pas la peur administrative freiner votre projet immobilier, nos agents expérimentés sont là pour vous aider !