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Économie incertaine : lancez-vous seul ou accompagné. Découvrez les avantages de la franchise immo
Le dynamisme du marché immobilier de la dernière décennie a eu pour conséquence de susciter de nombreuses vocations et une augmentation significative du nombre de conseillers immobiliers en France, générant une concurrence hors-norme.
Toutefois, les agences immobilières qui se lance en adhérent au modèle de la franchise peuvent faire face à cette concurrence avec un esprit plus serein, surtout en période d’incertitude économique, où le soutien d’une franchise est un atout à ne pas négliger.
Dans divers secteurs tels que l’hôtellerie, le commerce de détail, les pharmacies et la finance, la franchise ne cesse de se développer. Et ce n’est pas surprenant au regard du contexte économique actuel. Ces dernières années, l’adage “Seul, vous pouvez déplacer une pierre dans la rivière, ensemble, vous pouvez déplacer des montagnes” s’est vérifié.
En faisant partie d’un réseau de franchise, un entrepreneur peut s'appuyer sur la force de son réseau de partenaires pour stimuler sa croissance. Et il en va de même dans l’immobilier.
En France, la franchise est tendance depuis plusieurs années et ça ne semble pas prêt de s’arrêter.
Les derniers chiffres publiés par la Fédération Française de la Franchise, annoncent 76,6 milliards d'euros de chiffre d’affaires global, contre environs 63 M€ en 2020, soit plus de 20% de croissance en 2 ans.
Le franchiseur soutient son franchisé principalement à travers trois piliers essentiels :
Ainsi, le franchisé dispose d’une base solide pour développer un business rentable.
Si votre agence immobilière a des ambitions de croissance ou si vous souhaitez lancer votre propre agence, il vaut la peine d’examiner en détail les avantages du modèle de la franchise.
Ils sont nombreux, en particulier, lorsque la collaboration repose sur un véritable partenariat gagnant-gagnant.
Ce qu’il faut retenir, c’est que le système de franchise repose sur une coopération mutuellement bénéfique.
Le franchiseur partage le même objectif que le vôtre : votre réussite à moyen terme, car lorsqu’une franchise se développe, c’est le réseau tout entier qui grandit.
C’est alors un cercle vertueux pour chacun de ses membres : le modèle de la franchise étant basé sur un pourcentage du revenu généré, le succès du franchiseur est intimement lié à la performance des membres de son réseau.
Ainsi, en choisissant le modèle de la franchise, tout s'accorde pour faire de cette décision un succès pour vous.
Mais elle est assortie d’une condition essentielle : la franchise est avant tout une formule qui nécessite un déclic humain entre le franchisé et le franchiseur. Ils doivent être sur la même longueur d’onde et collaborer de façon ouverte et transparente.
Lorsque le franchisé est conscient que ce partenariat est un avantage unique dont il peut tirer de nombreux bénéfices et avec un bel esprit d’entreprise, la réussite devient presque garantie.
Le franchiseur doit également s’engager à continuer à guider et à soutenir le franchisé : il est essentiel que le franchiseur continue à développer et à améliorer son concept.
La concurrence croissante, la complexité toujours plus grande et l’évolution des attentes des clients finaux font que les agences immobilières doivent investir massivement dans le digital, alors qu’elles ne disposent pas toujours des ressources en interne.
Un franchiseur peut grandement les aider à cet égard en fournissant et en mettant en œuvre des solutions innovantes.
Le monde a changé, que ce soit d’un point de vue technologique ou sociétal. Les réseaux d’agences n’ont pas toujours réussi à se transformer.
Chez We Invest, nous avons repensé l’approche d’un franchiseur immobilier. Nous avons digitalisé toute la chaîne de valeur tout en gardant ce que les conseillers immobiliers ont de mieux à offrir :
Nous offrons le meilleur de ces deux mondes !
Notre approche du système de la franchise, qui a déjà fait ses preuves en Belgique, a séduit des dizaines d'entrepreneurs. En quelques mois seulement, depuis notre lancement en France début 2023, nous comptions déjà quatre agences à Lille, Rouen, Colombes et Amiens.
D’autres développements sont en cours : au total 30 ouvertures d’agences sont attendues courant 2023.
Pourquoi notre vision de l’immobilier plaît autant ? Nous offrons la possibilité aux agences de notre réseau de rester vraiment indépendantes, tout en bénéficiant pleinement des innovations que nous offrons en plus de notre soutien marketing, digital et technologique, notre accompagnement et nos formations sur mesure.
Vous avez encore des questions sur les avantages et la valeur ajoutée de We Invest pour votre agence ? Notre article Comment We Invest aide ses franchisés à se développer ? pourrait vous intéresser.
Dans tous les cas, sachez que vous pouvez tout simplement nous contacter pour échanger de vive voix, nous serons ravi de partager avec vous !
Décryptage de la situation du DPE et des petites surfaces. En quoi la réforme de 2021 les pénalise ?
Dans le paysage immobilier d'aujourd'hui, le diagnostic de performance énergétique (DPE) s'affirme comme un outil incontournable, désormais imposé lors de toute transaction immobilière. Son rôle crucial est d'évaluer les performances énergétiques d'un bien. Malgré son statut fondamental, sa fiabilité suscite des interrogations grandissantes de la part de plusieurs acteurs de l'immobilier, alimentant des critiques de plus en plus pertinentes.
Vous n’êtes pas sans savoir qu’à partir du premier janvier 2025, il sera impossible de mettre en location un bien ayant obtenu une note énergétique de G.
De nombreux acteurs immobiliers ont constaté que le DPE pénalisait les petites surfaces (moins de 30m2). En effet, les chiffres révèlent que 18% des logements de moins de 30m2 sont notés F ou G, tandis que seulement 4% des logements de plus de 100m2 reçoivent ces notes basses.
Au sein de l'exécutif, une proposition intrigante émerge, suggérant la possibilité d'appliquer un "coefficient de pondération" aux petits appartements qui sont pénalisés par les méthodes de calcul 3CL du DPE (méthode actuelle de calcul du DPE). Certains experts du secteur plaident, quant à eux, en faveur d'une décision d'ordre politique, sans altérer la structure même du DPE.
Alors que le DPE demeure obligatoire et incontournable dans le domaine immobilier, explorons ensemble les débats actuels, centrés sur les petites surfaces et voyons en quoi une réforme serait bénéfique pour ces logements inférieurs à 30m2.
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Depuis juillet 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a changé, introduisant une méthode de calcul plus stricte et des étiquettes énergétiques révisées. Cependant, ce changement a suscité des inquiétudes, notamment pour les petites surfaces.
Les studios ou petits appartements sont souvent confrontés au défi d'un ratio surface déperditive/surface habitable moins favorable en raison de la proportion plus élevée de murs par rapport à un appartement de forme similaire mais avec une plus grande surface habitable.
Cette situation pousse de nombreux propriétaires à se séparer de leurs biens pour éviter les coûts des travaux nécessaires, contribuant ainsi à une congestion accrue sur un marché immobilier déjà entravé par les difficultés d'obtention de prêts pour de nombreux ménages.
Dans cette perspective, une éventuelle réforme offrirait une nouvelle opportunité de mettre en valeur ces biens à des prix ajustés.
Surface Déperditive : il s'agit de la partie d'un bâtiment par laquelle la chaleur peut s'échapper, contribuant ainsi à la perte d'énergie thermique. Ces surfaces incluent généralement les murs, les fenêtres, les planchers et le toit, qui ne sont pas complètement isolés.
Surface Habitable : c'est la surface intérieure d'un logement qui est destinée à être utilisée pour des activités quotidiennes, telles que les pièces à vivre, les chambres, la cuisine, etc. Elle exclut généralement les murs extérieurs, les cloisons intérieures, les balcons, les terrasses, les garages, etc.
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La divergence d'opinions persiste entre ceux qui défendent la méthode actuelle et ceux remettant en question la variabilité des résultats pour des logements équivalents (tel que le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu).
Au Sénat, des débats révèlent l'inadéquation du DPE aux petites surfaces, suscitant des critiques et des interrogations sur la classification divergente malgré une isolation équivalente. La réponse du ministère reste figée dans une défense générale de la fiabilité du DPE.
Le gouvernement envisage une révision, mais rien n'est encore confirmé.
Mais de quoi s’agit-il ?
Étant donné que le calcul prend en compte la surface en mètres carrés, la perte de chaleur d'un petit logement est plus élevée que celle d'un grand logement.
Pour remédier à ce problème, plusieurs professionnels du secteur affirment qu'il est nécessaire d'appliquer un coefficient de modulation aux petites surfaces lors du calcul du DPE, sans modifier le calcul de base. L'objectif serait d'ajouter une donnée supplémentaire, à savoir la taille du logement.
Pour l’instant, rien n’est encore acté, mais toutes ces revendications font l’objet de “possibilités” par le gouvernement, car celui-ci attend les recommandations du Conseil national de l’habitat, prévues pour début janvier 2024.
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Une isolation inefficace est souvent responsable d'un DPE défavorable. Selon l'Ademe, jusqu'à 20% de la chaleur peut s'échapper par les murs et 15% par les fenêtres. Investir dans des améliorations telles que le double vitrage (coûtant entre 150 et 230 euros le m2) peut non seulement améliorer le DPE, mais également s'avérer rentable sur le long terme.
Un système de chauffage obsolète peut avoir un impact significatif sur la performance énergétique (il représente jusqu'à 67% de la consommation électrique des ménages). Opter pour des solutions plus efficaces comme des pompes à chaleur ou les chaudières à condensation peut non seulement réduire les émissions de gaz à effet de serre, mais également améliorer l'efficacité énergétique globale.
En outre, des ajustements plus abordables tels que l'installation de robinets thermostatiques (environ 30€ par robinet) ou la révision de l'isolation des tuyaux peuvent également contribuer à un meilleur contrôle de la chaleur.
Ajouter des sources d'énergie renouvelable, comme des panneaux solaires ou une pompe à chaleur géothermique, peut réduire la dépendance aux énergies fossiles et améliorer la classification du DPE.
Rendre votre logement plus économe en énergie peut être facilité grâce à diverses incitations financières proposées par l'État français. Ces aides évolutives encouragent les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, améliorant ainsi la performance énergétique globale du bien :
Il est certain que le DPE continuera à faire parler de lui. C'est une perspective positive maintenant que nous comprenons ses enjeux.
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PTZ 2024 : les avantages pour les copropriétés et l'accession à la propriété en un coup d'œil.
Bruno Le Maire, ministre de l'économie et du logement, s'engage à rendre l'accession à la propriété plus accessible pour un large éventail de ménages en France. Pour ce faire, il a décidé de prolonger le Prêt à Taux Zéro (PTZ) jusqu'en 2027, apportant avec cette décision d'importants changements pour l'année 2024.
Si vous souhaitez explorer en détail ces modifications et comprendre comment elles affecteront l'accès à la propriété en France, nos experts ont fait le point spécialement pour vous. 👇
Le Prêt à Taux Zéro, communément appelé PTZ, est un dispositif gouvernemental visant à faciliter l'accès à la propriété pour les ménages à revenus modestes, en particulier dans les régions où la demande est forte.
Conçu sous forme d'un prêt sans intérêts, le PTZ permet d'emprunter une somme pour l'achat d'une résidence principale, sans devoir payer d'intérêts (sans omettre les frais d'assurance emprunteur qui s'ajoutent à ce prêt).
Il ne couvre pas la totalité du coût d'achat de la résidence principale et peut être complété par d'autres crédits immobiliers, tant que le montant total de ces emprunts n'excède pas les limites établies. Il est souvent utilisé comme un apport personnel pour les banques.
La durée du PTZ dépend de la localisation du bien immobilier et de la composition du ménage. En général, la durée du prêt peut aller de 20 à 25 ans, avec une période de remboursement différé allant de 5 à 15 ans.
🔑 La période de remboursement différé signifie que pendant cette période, l'emprunteur ne paie que les intérêts du prêt, puis commence à rembourser le capital après cette période.
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En France, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est financé par l'État, mais il n'est pas directement accordé par l'État aux emprunteurs. Au lieu de cela, les prêts PTZ sont distribués par des établissements financiers conventionnés. Ces établissements ont signé des accords de partenariat avec l'État pour proposer le PTZ à leurs clients.
L'État est représenté par la SGFGAS (Société de Gestion de Fonds de Garantie de l'Accession Sociale à la propriété). Cette société supervise et contrôle les crédits d'impôts dus aux banques dans le cadre du PTZ. Les banques habilitées ont signé une convention avec la SGFGAS.
💡 Le conseil We Invest : vous pouvez consulter la liste des organismes autorisés à distribuer un PTZ 2024 sur le site officiel de la SGFGAS.
Par ailleurs, le ministre de l'Economie et des finances, Bruno Le Maire, a sollicité les banques pour accorder aux ménages un prêt sans intérêt équivalent à celui accordé par l'État. Il exprime son souhait de continuer à simplifier les règles d'octroi du crédit en collaboration avec le gouverneur de la Banque de France, bien que le plafond actuel d'un tiers des revenus maximums pour l'emprunt soit maintenu.
Le Crédit Agricole a déjà accepté cette demande en fournissant jusqu'à 20.000 euros supplémentaires de crédit à taux zéro aux acquéreurs.
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D’après un article de BFM, la récente priorité de Bruno Le Maire est de faciliter l’accès des ménages aux crédits immobiliers, surtout face à l’augmentation des taux d’intérêt. Voici les principaux ajustements appliqués au PTZ en 2024 :
🔑 Zones tendues : régions où la demande de logements dépasse largement l'offre disponible, créant une forte pression sur le marché immobilier, principalement dans les zones urbaines ou métropolitaines.
💡 Le conseil We Invest : pour connaître la zone associée au logement que vous envisagez d'acheter, vous pouvez utiliser un simulateur sur le site du service public. Si vous désirez également calculer votre prêt à taux zéro, rendez-vous sur le simulateur de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement).
Les revenus maximums auxquels un ménage peut prétendre pour être éligible au PTZ diffèrent en fonction de la localisation de la propriété.
Le ministère de l'Économie a élaboré un plan visant à réviser le PTZ en 2024. Les principales modifications incluent une augmentation significative des plafonds de revenus pour les deux premières tranches, ce qui permettrait à un plus grand nombre de ménages de bénéficier du PTZ.
De plus, la quotité finançable par le PTZ passera à 50 %, ce qui signifie que le prêt pourra couvrir une plus grande partie du coût de l'achat immobilier. Enfin, une nouvelle tranche de revenus sera créée pour inclure des ménages qui ne sont actuellement pas éligibles au PTZ.
Si l’on en croit Bruno Le Maire : « Si vous gagnez entre 2 500 et 4 000 euros, aujourd'hui vous n'avez pas le droit au PTZ. Demain, vous y aurez droit ».
🔑 Pour interpréter ce tableau :
Les logements concernés par le PTZ en 2024 doivent servir de résidence principale, c'est-à-dire être occupés pendant au moins 8 mois par an. Les logements neufs et anciens sont éligibles au dispositif, mais il existe quelques subtilités à connaître.
Le changement majeur concerne les maisons neuves individuelles, qui ne sont plus éligibles au PTZ à partir de 2024. Cela peut poser un problème, car ce type de logement est très prisé. L'exclusion des maisons individuelles neuves peut affecter ceux qui souhaitaient utiliser le PTZ pour financer l'achat de ce type de logement.
À l’inverse, le gouvernement souhaite recentrer le PTZ sur l'acquisition de logements anciens nécessitant des travaux de rénovation dans les zones dites "détendues."
Pour rappel, le PTZ est accessible aux ménages souhaitant acheter un bien ancien à condition que :
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La nouveauté importante pour le neuf collectif (en copropriété) dans les zones tendues est que les syndicats de copropriétaires peuvent désormais souscrire un éco-prêt à taux zéro collectif remboursé sur les charges, grâce à un amendement au projet de loi de finances 2024.
🔑 L'Éco-PTZ (Éco-Prêt à Taux Zéro) est un dispositif de financement destiné à encourager la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les logements en France. Elle peut aller de 3 à 15 ans. Uniquement pour les biens construits avant le 1er janvier 1990.
Cette mesure vise à faciliter le financement des travaux de rénovation dans les copropriétés, en éliminant certains obstacles financiers liés aux coûts et à la participation des copropriétaires :
Elle a été bien accueillie par les professionnels du secteur, et si elle est promulguée, elle prolongera le PTZ dans les copropriétés jusqu'en 2028, au lieu de 2027. Ce qui peut être considéré comme une bonne nouvelle pour ceux qui envisagent de réaliser des travaux de rénovation énergétique ou d'accéder à la propriété dans ce cadre.
Les récentes réformes du PTZ dans les copropriétés marquent une avancée significative dans la promotion de la rénovation énergétique et de l'accession à la propriété au sein des copropriétés en France.
Ces réformes ont été bien accueillies par les professionnels du secteur, soulignant leur potentiel pour favoriser la transition énergétique et l'accession à la propriété. De plus, si ces changements sont promulgués, le PTZ dans les copropriétés sera prolongé jusqu'en 2028, offrant ainsi une année supplémentaire d'opportunités pour les copropriétés de bénéficier de ces avantages.
Il est essentiel que les copropriétaires se tiennent informés de ces opportunités et qu'ils explorent les avantages potentiels du PTZ dans leur contexte particulier.
C'est pourquoi chez We Invest, nous vous faisons la promesse de vous informer des dernières actualités immobilières et de vous inspirer pour tout ce qui est vente, achat, tendances, investissement… Avec notre newsletter, ne manquez aucune information !
Découvrez dès maintenant ce que chaque propriétaire devrait savoir pour une vente réussie
Les diagnostics immobiliers constitue une étape incontournable pour vendre votre maison, mais pourtant si redoutée. Depuis 2007, des réglementations ont été instaurées pour protéger et mieux informer les futurs propriétaires ou locataires de l’état du bien immobilier. Ces lois de climat et résilience visent à remédier aux risques sanitaires liés à certains éléments présents dans les immeubles, ainsi qu'aux impacts environnementaux préoccupants.
Remplir ce dossier nécessite du temps, de la compréhension et des contacts fiables de professionnels certifiés.
Quel que soit le type de bien immobilier (maison, appartement, etc.), son emplacement ou l'état de son installation électrique, voici les trois diagnostics obligatoires à ajouter à votre dossier de vente.
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Le diagnostic de performance énergétique (DPE) indique, au moyen d’un score (de A à G), la consommation énergétique de votre bien et son impact sur l’environnement.
Depuis peu, il est obligatoire d’indiquer cette information sur votre annonce immobilière.
Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de maisons individuelles et d'immeubles collectifs en monopropriété classés F ou G, communément appelés "passoires énergétiques", seront soumis à des mesures spécifiques imposées par les autorités publiques :
⏱️ Durée de validité : pendant 10 ans à partir du jour d’intervention.
Également appelé le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), ce diagnostic mentionne la présence ou non de plomb dans votre maison ou appartement. On retrouve généralement le plomb dans les revêtements du logement, notamment dans de nombreuses peintures de l’époque.
Si votre bien a un permis de construire datant d’avant le 1er janvier 1949, vous êtes dans l’obligation de réaliser ce Crep.
⏱️ Durée de validité :
Informe sur la présence ou l'absence de matériaux ou de produits contenant de l'amiante dans votre bien.
L’état des lieux de présence d’amiante est obligatoire pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Ce diagnostic est essentiel pour prévenir l'inhalation de fibres d'amiante, qui présente des risques graves pour votre santé, notamment le cancer du poumon et d'autres pathologies sévères.
Utilisé de manière répandue à partir des années 1860 dans la construction de matériaux et de bâtiments, l'amiante est aujourd'hui la deuxième cause de maladies professionnelles en France. Chaque année, on compte officiellement entre 3 000 et 4 000 victimes reconnues de ces maladies.
⏱️ Durée de validité : en cas d’absence, validité illimitée
Découvrez ici la liste des différents diagnostics à réaliser lorsque votre maison à vendre se situe dans une zone à risque définie généralement par un arrêté préfectoral. Les zones varient en fonction du problème identifié.
Détecte la présence de termites, de redoutables parasites qui s'attaquent aux boiseries et la charpente d’une maison. Ces insectes peuvent causer des dommages significatifs en rongeant les matériaux en bois.
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La réalisation d'un constat de présence de termites est obligatoire pour tous types de biens situés dans les zones infectées ou susceptibles de l'être, selon les arrêtés préfectoraux. Les régions les plus touchées en France se situent dans le Sud-Ouest, en Corse, à Paris et sur la Côte d'Azur.
💡Le conseil We Invest : si vous n'êtes pas sûr d'être dans une zone infestée, demandez à votre agent immobilier qui sera en mesure de répondre à toutes vos questions. Chez We Invest, vous bénéficierez ainsi d'un accompagnement complet et personnalisé tout au long de votre projet, avec l'avantage du carnet d'adresses des agents immobiliers.
⏱️ Durée de validité : illimitée en cas d’absence
Ce diagnostic identifie des risques de différents ordres : naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, et sols pollués.
Concerne tous les biens immobiliers qui se trouvent dans une commune soumise à un arrêté préfectoral relatif à l’état des risques et pollutions.
Les démarches pour obtenir ce diagnostic sont les suivantes :
💡Le conseil We Invest : vous devrez renouveler ce document pour chaque vente ou location. Ainsi, pour gagner du temps, vous pouvez télécharger directement le formulaire d'état des risques et pollutions en cliquant sur ce lien.
⏱️Durée de validité : limitée à 6 mois à compter de sa réalisation.
Obligatoire pour toute vente ou location d’une maison se trouvant dans une zone d’exposition aux bruits d’aéroport.
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Ce document permet d’informer l’acquéreur sur la présence de bruits d’aéroports et d’avions.
Vous ne savez pas si votre bien se situe dans l’une de ces zones ? Découvrez le Plan d’Exposition au Bruit (PEB), disponible sur le site geoportail.
💡Le conseil We Invest : si votre bien se situe dans le PEB, voici le formulaire en ligne à remplir et intégrer dans votre dossier de vente.
⏱️ Durée de validité : n’a pas de durée fixée par la loi. Cependant, assurez-vous d’être à jour au moment du compromis de vente, car ces zones varient régulièrement.
Ce diagnostic consiste à contrôler le système de traitement des eaux usées d’un logement et le respect des normes environnementales.
Il s'applique à tous les bâtiments individuels non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées (ce qui est fréquent dans les zones rurales). Ces biens disposent généralement de systèmes autonomes tels qu'une fosse septique, un filtre à sable ou d'autres dispositifs similaires.
Contrairement aux autres diagnostics mentionnés précédemment, le diagnostic est réalisé par un Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC), disponible auprès de votre municipalité.
💡Le conseil We Invest : vous ne savez pas comment contacter votre mairie ? Voici un site utile qui vous permettra de la retrouver.
⏱️ Durée de validité : 3 ans au moment de la signature de la promesse ou de l’acte de vente de votre maison.
Informe sur la présence d'un risque lié à la mérule, un champignon mangeur de bois présent dans la charpente et les menuiseries d’un bien.
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Bien que ce diagnostic ne soit pas obligatoire, il est fortement recommandé lors de la vente, surtout pour les habitations situées dans une zone à risque définie par un arrêté préfectoral. Les zones principalement touchées sont les Hauts-de-France, la Bretagne, la Normandie ou encore l’Île-de-France.
En plus de la compréhensible réticence des acheteurs à investir dans un bien infesté, l’éradication de la mérule requiert du temps et entraine des couts considérables qui doivent être pris en compte.
💡Le conseil We Invest : pour une solution économique, nous vous conseillons d’opter pour un diagnostic parasitaire complet du bois (mérules, termites, autres parasites).
⏱️ Durée de validité : vu la rapidité de propagation de ce champignon, il est recommandé de fournir à l’acquéreur un document datant de moins de six mois.
Si les systèmes ou équipements présents dans votre logement et fournissant de l'électricité ou du gaz ont dépassé les 15 ans, il est impératif de procéder à une vérification de leur sécurité et de leur conformité via des diagnostics obligatoires.
Consiste à vérifier l'ensemble de l'installation de distribution de gaz dans le logement, ce qui englobe les équipements de chauffage, de cuisson et de production d'eau chaude.
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Le contrôle de l'installation de gaz permet de prévenir les dangers immédiats résultant de défauts dans une maison, notamment les risques d'incendie, d'explosion ou d'intoxication mortelle.
💡Le conseil We Invest : Si votre bien immobilier a été construit il y a plus de 15 ans, il est conseillé de demander à un diagnostiqueur de réaliser une évaluation de ces installations.
⏱️ Durée de validité : en cas de détection, la durée varie en fonction de la transaction :
Garantis la sécurité de l'installation électrique de votre logement.
Sont concernés divers éléments tels que le tableau électrique, les disjoncteurs, les prises et les circuits électriques. Ce diagnostic ne couvre pas les équipements individuels tels que les lave-linge ou les plaques de cuisson.
Le résultat de ce diagnostic n’est valable que s’il a été effectué par un professionnel certifié. Ce dernier examine :
⏱️ Durée de validité : la durée pour la location est plus longue que pour la vente :
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Pour garantir la fiabilité et la conformité de vos diagnostics, il est vivement recommandé de faire appel à une agence immobilière professionnelle. Vous bénéficierez ainsi d'un accompagnement complet et personnalisé tout au long de votre projet, avec l'avantage du carnet d'adresses des agents immobiliers.
Leurs relations solides avec des professionnels certifiés et compétents, qui ont déjà fait leurs preuves dans ce domaine, offrent une sécurité supplémentaire non négligeable, surtout compte tenu de l'importance d'une vente immobilière.
Ne laissez pas la peur administrative freiner votre projet immobilier, nos agents expérimentés sont là pour vous aider !
Cet article est votre guide ultime des questions clés pour réussir votre visite immobilière.
Vous avez enfin trouvé un appartement ou une maison qui correspond à vos critères ? Lumineux, suffisamment de chambres, un DPE correct... Félicitations ! La prochaine étape : la visite. C’est souvent la phase redoutée des acquéreurs qui ne savent pas quelles questions poser, ni à quoi faut-il faire attention. C’est pourquoi nous vous avons dressé une check-list infaillible pour faire de vous de vrais pros de la visite.
Optimiser sa visite, c’est faire en sorte de ne pas sur rendre sur place inutilement. Voici quelques astuces à faire avant ou après vos prises de rendez-vous avec l’agent ou le propriétaire :
Le jour de la visite, venez un peu plus tôt que l’heure prévue. Ce sera l’occasion de vous familiariser avec le quartier, de voir la densité du trafic, les places de parking disponibles, les nuisances sonores éventuelles, etc. N’ayez pas peur d’engager la conversation avec quelques voisins en leur posant vos questions, ils n’auront aucun intérêt à vous mentir et c’est toujours plus pertinent que Google Maps.
Sortez vos calepins, c’est l’heure de la visite. Voici les questions que vous devriez poser à l’agent immobilier ou au propriétaire lors de la découverte de la maison ou l'appartement à vendre.
Visiter le bien en compagnie du propriétaire présente l'avantage qu'il a généralement une connaissance approfondie du bien, des travaux effectués, de l'année d'installation de la chaudière, ainsi que du quartier, etc. Cependant, le propriétaire est souvent très attaché à son bien et sera donc moins objectif. Son principal objectif est de vendre, il peut donc négliger certains détails importants (volontairement ou non).
Contrairement à un agent immobilier, le propriétaire n'est pas tenu de respecter les règles d'éthique professionnelle. Dans cette optique, il peut être judicieux de vous faire accompagner par un expert tel qu'un entrepreneur, un architecte, un agent immobilier ou un notaire, qui sera en mesure de vous fournir des renseignements techniques précis.
En tant qu’acteur du secteur immobilier, l’agent est formé et informé pour répondre à vos questions techniques, pratiques, juridiques et administratives. Il est de son devoir de se renseigner auprès du propriétaire si une question spécifique lui échappe. L’agent immobilier agit comme un médiateur, prenant en compte les intérêts des deux parties : à la fois les vôtres et ceux du propriétaire. Enfin, il est tenu de respecter des règles déontologiques et agit en tant que protecteur de vos intérêts d’acquéreur.
Vous l’aurez compris, lorsqu’il s’agit de visiter un bien immobilier, il existe des questions essentielles à se poser. Ces questions jouent un rôle déterminant pour les années à venir dans votre logement. Bien que l’esthétique soit un élément coup de cœur indéniable, ce sont ces facteurs mentionnés précédemment qui vous aideront à estimer la valeur des travaux et des frais supplémentaires éventuels si vous décidez d’acheter le bien.
Trouvez la meilleure approche pour vendre et acheter simultanément grâce à nos conseils spécialisés.
Vous vous demandez s’il vaut mieux vendre votre bien d’abord et acheter ensuite ? Ou s’il est préférable d’acheter en premier ? Ou encore si la vente et l’achat en même temps peuvent être réalisables ?
Ces interrogations peuvent sembler être un véritable casse-tête pour de nombreux propriétaires, car elles comportent chacune leurs avantages et inconvénients.
Parce que votre projet mérite une attention particulière, nous pensons qu’être accompagné par un spécialiste immobilier est votre meilleure option. Ensemble, nous pouvons transformer votre objectif immobilier en une véritable réussite.
Décortiquons ces solutions ensemble.
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Vous avez le coup de cœur immobilier ! Elle est là la grande maison de vos rêves, l’appartement qui répond à tous vos critères vous tend les bras, vous trouvez enfin le studio parfaitement agencé que vous cherchiez depuis longtemps.
C'est généralement cet engouement qui pousse de nombreux propriétaires à donner la priorité à l'achat plutôt qu'à la vente.
Comment ça fonctionne en gros ? Vous faites estimer votre bien, vous recherchez une propriété qui correspond à votre budget global, vous contractez un prêt relais et vous vendez ensuite votre bien dans un délai donné.
1. La décision est motivée par un réel coup de cœur immobilier.
2. Vous êtes déjà chez vous : vous évitez l'étape de la location entre les deux transactions et les tracas de deux déménagements. Une solution économique, compte tenu des prix des loyers et des frais de déménagement qui peuvent considérablement augmenter.
3. Moins de pression dans les délais : acheter d’abord vous permet de prendre le temps de vendre votre bien actuel sans précipitation. Vous pouvez également effectuer des travaux à votre rythme dans votre ancien et/ou nouveau logement.
1. Avoir recours à un prêt-relais (et y être éligible) : à moins que votre projet soit d'acheter une propriété plus petite que votre bien actuel, vous serez contraint de recourir à un prêt relais.
Il est essentiel de prendre en considération les contraintes et les risques associés à ce type de prêt. Vous serez dépendant de la vente de votre bien et des fluctuations potentielles des taux d'intérêt.
2. Mettre plus de temps que prévu pour vendre : il existe toujours le risque que votre bien actuel ne se vende pas rapidement. Vous devrez alors supporter le fardeau financier de deux prêts immobiliers simultanés, ce qui pourrait exercer une pression considérable sur votre reste à vivre.
3. Risquer de devoir accepter un prix inférieur : en cas de pression pour financer votre nouvelle acquisition, vous pourriez être tenté d'accepter un prix de vente inférieur à la valeur espérée de votre bien. Vous seriez donc contraint de compléter le prêt relais avec des fonds propres si la vente ne se réalise pas au prix attendu.
Pour être certain que votre projet d'acquisition se déroule sans accroc (refus de prêt relais par exemple), l'achat avant la vente est principalement réservée aux acquéreurs qui détiennent un patrimoine financier disponible.
Si vous ne souhaitez pas prendre de risque, nous vous conseillons vivement de vendre en premier.
On vous a fait peur avec le crédit-relais ? La solution de vendre avant d’acheter vous paraitra peut-être plus sage en évitant de passer par la case du crédit-relais et du double emprunt.
Découvrons ensemble les autres avantages et inconvénients associés à cette approche.
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1. Vous connaissez précisément votre budget d’acquisition : si vous décidez de vendre votre bien immobilier avant d’acheter, vous êtes assuré de conclure la vente et d’avoir les fonds nécessaires pour votre prochaine acquisition. Vous savez exactement quel est votre budget (le prix de vente + un éventuel emprunt) et vous n’avez pas à craindre de ne pas réussir à vendre dans les temps.
2. Position plus forte pour négocier votre future acquisition : puisque vous avez déjà vendu, vous êtes en position de force lors des négociations pour l’achat de votre nouvelle propriété. Les propriétaires de votre futur bien sont alors conscients que vous avez les fonds nécessaires pour réaliser l’achat. Vous pouvez utiliser cet avantage pour obtenir des conditions plus favorables dans la transaction.
1. Période de transition prolongée : entre la vente de votre bien et l’acquisition d’une nouvelle propriété, vous devrez vivre une période de transition plus ou moins longue. Vous devrez trouver un logement temporaire où résider, ce qui peut être inconfortable ou engendrer des frais supplémentaires.
2. Déménagement : vous devrez également organiser deux déménagements plutôt qu’un. Tout d'abord, celui de votre ancien bien vers votre logement temporaire, puis de ce dernier vers votre nouvelle propriété. N’oubliez pas que cela peut engendrer des frais supplémentaires.
3. Faire des compromis sur vos critères de recherche : si votre recherche prend trop de temps, vous pourriez être tenté de sacrifier l'un de vos critères. Par exemple : faire l'impasse sur votre envie de terrasse ou de jardin, d'avoir un appartement au dernier étage d'un immeuble, etc...
Le délai moyen d'une vente après la signature du compromis est de trois mois, ce qui vous laisse peu de temps pour trouver le bien de vos rêves. Toutefois, il existe une solution : négocier une vente longue avec votre acheteur.
Si vous êtes en position de force en tant que vendeur, vous pouvez demander un délai raisonnable à vos acquéreurs, le temps de finaliser la transaction. Cette demande sera sans doute accompagnée d'une légère compensation financière, sous la forme d'un séquestre plus faible, afin d'établir une relation de confiance entre vous.
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Un projet d'achat-revente implique d'acheter et de vendre en même temps, de manière simultanée. C'est une situation idéale : pour ce faire, il faut que les deux signatures coïncident, ce qui peut s’avérer être un véritable défi.
Dans cette approche simultanée, l’achat d’un nouveau bien sera conditionné par la vente de votre logement actuel, à la fois en termes de délais et de budget.
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Conjuguer la vente de son bien avec l’achat d’un autre est plus facile à imaginer qu’à concrétiser ! Cela implique de coordonner efficacement les deux projets pour qu’ils s’enchaînent parfaitement.
On vous donne ici les étapes à suivre :
1. Faîtes estimer votre bien. Cette étape vous permet d’obtenir une estimation fine de la valeur de votre bien.
2. Mettez votre bien en vente. Favorisez les conditions propices à une vente rapide, notamment en valorisant votre maison grâce au home staging. Ce concept permet d’embellir et de révéler tout le potentiel de votre maison ou de votre appartement afin de séduire les acheteurs.
3. Recherchez votre future maison. Une fois que vous avez trouvé vos acheteurs et signé l'offre d'achat, il est temps de vous lancer dans la recherche de votre nouvelle propriété ! Attention, il faut agir vite, car le délai de réalisation de votre vente est déjà en cours.
4. Signez le compromis. Une fois votre maison idéale trouvée, il est nécessaire de signer un compromis avec les vendeurs qui intègre une clause suspensive de vente.
➡️ Clause suspen-quoi ?! Une clause suspensive est une condition qui spécifie que l’achat du nouveau bien est soumis à la vente de votre bien actuel. Cela vous permet de gagner un peu plus de temps pour conclure cette transaction préalable. Le vendeur n’est évidemment pas obligé d’accepter cette condition, mais ça ne coûte rien d’essayer !
5. Une fois que tout est prêt, il reste à accorder les calendriers afin de rapprocher au maximum les dates de signature et aussi de limiter la période de transition.
Comme vous venez de le constater, vendre et acheter en même temps nécessitent une synchronisation et un timing précis. C'est un projet qui demande énormément de temps et d'investissement personnel. C'est pourquoi une seule personne devrait être à la tête du projet, gérer toutes les informations et être en contact avec les deux parties de la transaction.
Vous voulez une bonne nouvelle ? Cette situation complexe est l'une des nombreuses missions que les agents We Invest accomplissent avec succès.
Nous comprenons les défis auxquels vous êtes confrontés et nous savons à quel point il est essentiel d'avoir une personne compétente pour gérer toutes ces étapes.
Notre mission : vous soulager de ce casse-tête en prenant en charge tous les aspects de l'achat-revente simultanée. En vous appuyant sur notre expertise, vous pouvez être assuré que votre projet sera entre de bonnes mains.
Vous vous demandez si 2024 réservera autant de défis que 2023 en immobilier ?
Face à l'inflation et à la hausse des taux, le pouvoir d'achat des Français a chuté, creusant le fossé entre les coûts et la réalité économique des ménages. La flambée des prix immobiliers a rendu l'accession à la propriété difficile pour de nombreux acheteurs en 2023. Les prix atteignent des sommets dans de nombreuses régions. Pour mieux appréhender les prévisions de 2024, il est crucial de comprendre les transformations majeures du marché immobilier en 2023, basées sur les analyses d'experts, de notaires, d'économistes et de professionnels du secteur.
2023 restera dans les mémoires comme une année de profond changement, transformant un marché autrefois dominé par les vendeurs en un marché où les acheteurs ont le dernier mot. De nombreux propriétaires se retrouvent avec des biens qui peinent à trouver preneur. Dans un contexte où l'offre dépasse la demande, ce sont les acquéreurs qui dictent les règles, contraignant les propriétaires à ajuster leurs prix.
D'autres tendances majeures ont également secoué le marché immobilier en France. Retournons sur les faits marquants de cette année 👇
L'immobilier ancien a enregistré une chute significative du volume des transactions immobilières, se situant entre 850.000 et 890.000 ventes en fin d'année, soit une baisse comprise entre -21% et -25% par rapport à l'année précédente.
Ce niveau est proche de celui de l’année 2016, une année au cours de laquelle nous avions dépassé les 1,1 million de ventes de logements anciens.
À noter que cette tendance n'est pas uniforme dans toutes les régions.
Les taux d'intérêt exceptionnellement bas observés au cours des dernières années sont désormais en train de remonter, revenant à des niveaux plus conformes à la norme. Cette remontée des taux a débutée en 2022, coordonnée avec la reprise de l'inflation, elle-même en partie influencée par le déclenchement de la guerre en Ukraine.
En parallèle, les demandes de prêt sont de plus en plus rejetées, avec une baisse significative de 40,3% du nombre de prêts accordés en un an. Cette augmentation des coûts a entraîné une contraction d'au moins 20% du pouvoir d'achat immobilier.
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Parmi les décisions gouvernementales de cette année, une mesure recommandée par la Banque de France s'est révélée efficace : la mensualisation du taux d'usure*, passant d'une fréquence trimestrielle à une mensualité de février à décembre. Cette initiative a offert aux banques une marge de manœuvre pour fixer les taux de crédit immobilier, facilitant ainsi le retour de l'activité dans ce secteur.
Le taux d’usure de décembre 2023 était de 6,11%. Il est une hausse par rapport à septembre 2023 et au trimestre précédent. Ce taux signifie que les établissements bancaires ne pourront pas légalement proposer un taux de crédit immobilier supérieur à 6,11% sur un crédit à 20 ans ou plus.
Face à la crise immobilière, le gouvernement a réagi avec des mesures telles que l'assouplissement du PTZ, susceptible d'impacter 6 millions de Français.
*🔑 Calculé par la Banque de France, le taux d'usure est un indicateur financier qui représente le seuil maximal du taux d'intérêt qu'une banque peut appliquer lors de l'octroi d'un prêt. Il vise à protéger les emprunteurs en évitant que les taux d'intérêt ne deviennent excessivement élevés, ce qui pourrait compromettre leur capacité de remboursement.
Les normes HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), initialement présentées comme des recommandations, ont pris effet en janvier 2022. Leur objectif est d'éviter une dérive potentielle des durées de prêt et des taux d'effort (remboursements mensuels et intérêts par rapport au revenu disponible), susceptible de fragiliser le modèle de financement immobilier français.
Ces normes plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets et limitent à 25 ans la durée de remboursement. Bien que ces règles strictes excluent certains ménages financièrement stables de l'accès au crédit, le HCSF prévoit une marge de flexibilité. Ainsi, 20% des nouveaux prêts peuvent déroger à ces règles strictes, favorisant en premier lieu les primo-accédants.
Les banques disposent donc d'une marge de 6% au total pour augmenter leur offre de crédit. Bien que cela puisse sembler limité, ces ajustements témoignent des efforts en cours pour rendre le modèle de financement français plus adaptable.
La baisse des prix immobiliers, avec une moyenne de 1% sur l'ensemble de la France métropolitaine depuis 2023, s'avère insuffisante par rapport à la contraction inférieure à 4% initialement prévue pour cette année, visant à compenser la perte de pouvoir d'achat immobilier. Cette moyenne met en évidence les disparités inévitables à travers le territoire, résultant de la forte hétérogénéité du marché en termes de localisation et de types de biens.
🏢 Concernant les appartements anciens, une baisse des prix de vente, estimée à 2% en moyenne sur l'ensemble de la France métropolitaine, devrait encore atteindre 3,5% d'ici fin janvier. Cette baisse est encore plus nette en Île-de-France atteignant -5,3% et de -1% en province au troisième trimestre 2023, selon les chiffres des notaires.
🏠 Les notaires ont également observé une baisse de -1,6% sur un an sur l'indice des prix des maisons anciennes en France métropolitaine, avec des nuances entre l'Île-de-France (-2,6%) et la Province (-0,7%).
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Bien que les prix connaissent une légère baisse, elle n'est pas suffisante pour rendre les biens immobiliers plus abordables, surtout avec l'augmentation des frais liés à l’emprunt. Cette situation conduit à une hausse de la demande de locations, créant des tensions sur le marché locatif des grandes villes, en particulier dans les zones estudiantines où l'offre est nettement inférieure à la demande.
De plus, les ménages se tournent davantage vers les passoires thermiques classés par un DPE F ou G. Les notaires ont observé une part de 18% des ventes de biens énergivores entre le septembre 2022 et septembre 2023.
Au cours de la dernière année, l’offre des logements locatifs a enregistré une baisse de 18% en un an, tandis que les loyers ont connu une augmentation de 3,2%. Cette orientation touche de nombreuses communes, mais les grandes métropoles sont particulièrement affectées, avec une diminution de leur stock de logements à louer de -23,2% en un an.
Plusieurs facteurs expliquent cette situation :
Ce déséquilibre entre une offre plus faible et une demande croissante alimente une hausse des loyers. En effet, les loyers ont augmenté en moyenne de 3,2% au cours de l'année dernière dans les 10 plus grandes villes de France, comparé à une hausse de + 1,8% l’année précédente (2022).
La réduction des incitations fiscales et les obstacles à la construction de nouveaux logements ont découragé l’investissement dans l’immobilier. Les promoteurs estiment une baisse des ventes de 50% en 2023, malgré une hausse de +6% des prix du neuf.
Le coût élevé de main d’oeuvre et des matériaux (+27%) a pour conséquence des chantiers à l’arrêt et un risque que cela se poursuive pour 2024. Si ces constructions ne repartent pas, l'immobilier en subira les conséquences par ricochet un peu plus tard.
Le marché immobilier de 2024 est un marché globalement en faveur des secundo accédants (ceux qui achètent leur deuxième maison ou plus) car ils sont plus susceptibles d’être actifs sur le marché. Les primo-accédants pourraient avoir des difficultés à y entrer pour les raisons précédemment évoquées.
Voyons quelles sont les prédictions des professionnels et experts de l'immobilier recueillies dans différents médias 👇
Le volume des transactions immobilières est attendu en baisse (environ 800 000 ventes d’ici à septembre 2024), selon Meilleurs Agents. Un recul de 10% des transactions est également anticipé pour 2024. Cependant, l’offre de biens immobiliers proposés à la vente va continuer d’augmenter, en raison de la demande limitée.
En décembre, la BCE a décidé de maintenir ses taux d'intérêt inchangés pour le deuxième mois consécutif, suggérant ainsi qu'elle ne souhaite plus durcir les conditions de financement. Les banques semblent être plus souples, ce qui signifie qu'elles sont plus ouvertes à prêter de l'argent pour financer des projets immobiliers.
Et, selon l'Observatoire Crédit Logement-CSA et MeilleursAgents, le taux moyen pour les emprunts sur 20 ans devrait se stabiliser autour de 4%. Mais la correction sera lente. Cela ne sera pas suffisant pour améliorer considérablement la capacité d'achat des français, surtout parce que les prix des logements n'ont pas suffisamment diminué en 2023.
Bien que la probabilité de voir les taux d'intérêt baisser dans les mois à venir soit élevée, ils devraient demeurer de façon durable au-dessus des moyennes observées au cours des dernières années.
Depuis le 1er janvier 2024, le taux d'usure pour les prêts immobiliers d'une durée de 20 ans et plus est fixé à 6,29%, selon la confirmation de la Banque de France. Il a été décidé que la révision de ces taux se ferait trimestriellement dès le début de la nouvelle année afin d'aider les banques à mieux gérer l'augmentation des taux.
À cette même date, les taux d'usure pour les crédits immobiliers ont été établis comme suit :
Cette hausse représente un nouveau seuil important. Il est essentiel de souligner que les prêts à taux fixe d'une durée supérieure à 20 ans sont les plus fréquemment choisis par ceux qui envisagent l'achat d'un bien immobilier.
L'augmentation des taux d'usure apporte ainsi un véritable regain d'élan aux dossiers en attente.
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Une baisse moyenne prévue dans les alentours de 4%. En 2023, certains vendeurs qui ont refusé de baisser leurs prix, même au risque de ne pas vendre leur bien, se retrouvent sous pression financière pour concrétiser d'autres projets. Dans cette situation, ils sont plus enclins à négocier, particulièrement lorsqu'il s'agit de se débarrasser de biens immobiliers énergivores qui ne répondent plus aux normes environnementales.
Selon les notaires, la proportion de logements énergivores (F et G) dans les ventes est passée de 11% à 18% entre le deuxième trimestre 2021 et 2023. Ils sont maintenant 15% moins chers que les propriétés bien isolées, ce qui compense la hausse des coûts liés à l'emprunt. Certains acquéreurs peuvent obtenir des remises de taux en investissant dans ces biens et en réalisant des travaux de rénovation énergétique.
Le marché immobilier reste une énigme, mais notre engagement envers vous demeure constant. Nous nous adaptons aux fluctuations du marché, réagissons à vos préoccupations et vous offrons le meilleur service possible.
Malgré les défis, l'immobilier reste un investissement attractif et nous sommes là pour vous accompagner dans votre projet.
Ensemble, repensons l'immobilier. 🦋