Fin du dispositif Pinel 2025 : quelles alternatives pour investir dans l’immobilier ?

Rappel sur ce qu’était le dispositif Pinel

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Le dispositif Pinel, lancé en 2014, permettait aux particuliers d’investir dans un logement neuf mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans, en échange d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant investi. Ce mécanisme a séduit de nombreux contribuables, devenant un pilier de la défiscalisation immobilière pour les classes moyennes et supérieures.

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Cependant, le gouvernement a annoncé le 5 juin 2023 la fin progressive du dispositif, jugé trop coûteux pour les finances publiques et peu efficace en matière de construction de logements réellement abordables. Le Pinel "classique" s’est éteint fin 2024, et sa version transitoire dite "Pinel +", plus restrictive et exigeante sur la qualité des logements, a définitivement pris fin au 1er janvier 2025.

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Investir dans l’immobilier neuf : quelles alternatives au Pinel ?

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1. Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

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Le LLI s’adresse aux investisseurs prudents qui souhaitent acquérir un bien immobilier neuf dans des zones à forte demande, tout en profitant d’avantages fiscaux solides et d’une sécurité locative renforcée. C’est un excellent choix pour ceux qui privilégient la stabilité des revenus et une gestion sereine, même avec une rentabilité légèrement encadrée.

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Le Logement Locatif Intermédiaire vise à répondre aux besoins des ménages aux revenus moyens, trop aisés pour accéder au logement social, mais souvent exclus du parc locatif privé.

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✅  L’investisseur bénéficie d’avantages fiscaux attractifs :

• TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %) : un coup de pouce immédiat pour réduire le prix d’achat;

• Exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans (selon les communes);

• Prix d’achat plafonné : un cadre rassurant pour éviter les envolées spéculatives;

• Forte demande locative : le risque de vacance est quasi nul.

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⚠️ Pour être éligible, il faut :

• Louer à des ménages respectant des plafonds de revenus;

• Appliquer un loyer inférieur au marché (généralement -10 à -15 %);

• S’engager sur une durée minimale de location.

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Depuis peu, le LLI est accessible aux particuliers, notamment via des SCI dédiées, facilitant l’investissement collectif.

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2. Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

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Le LMNP s’adresse aux investisseurs qui cherchent un rendement locatif stable, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse et d’une grande souplesse de gestion. C’est l’option idéale pour ceux qui souhaitent générer des revenus réguliers, avec ou sans crédit, et optimiser leur imposition.

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Le LMNP permet d’investir dans un bien meublé (neuf ou ancien), tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux et d’une gestion relativement souple.

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✅ Avantages du LMNP :

• Revenus déclarés au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ;

• Option micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50 %, ou régime réel permettant de déduire les charges et amortissements (meilleur pour réduire l’imposition à zéro dans bien des cas) ;

• Pas de plafonnement des loyers ni de zonage restrictif.

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⚠️ Conditions à respecter :

• Revenus locatifs < 23 000 € / an OU < à vos autres revenus d’activité ;

• Meublé = logement équipé de tous les éléments indispensables à la vie quotidienne ;

• Enregistrement obligatoire avec numéro SIRET.

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Ce statut est ouvert à toute personne qui perçoit des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an, ou à ses autres revenus d’activité. Au-delà de ces seuils, vous basculez vers le statut de loueur meublé professionnel (LMP).

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3. L’investissement en nue-propriété

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La nue-propriété s’adresse aux investisseurs patrimoniaux, qui souhaitent acquérir à prix réduit, se constituer un capital sur le long terme, sans contraintes de gestion, ni fiscalité lourde pendant la durée de détention.

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Ce mécanisme repose sur le principe du démembrement temporaire : vous achetez un bien, mais vous cédez son usufruit (le droit de l’occuper ou de le louer) à un tiers (souvent un bailleur institutionnel) pendant 15 à 20 ans.

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Pendant cette période, vous ne percevez pas de loyer, mais :

✅ Avantages de la nue-propriété :

• Décote à l’achat de 30 à 40 % sur le prix du bien ;

• Aucune taxe foncière, aucun impôt sur les revenus locatifs, pas d’IFI pendant la période ;

• Pas de gestion à assurer : zéro locataire, zéro travaux ;

• À la fin du démembrement, vous récupérez la pleine propriété d’un bien valorisé et bien entretenu.

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H2 - Immobilier ancien : des dispositifs fiscaux encore très attractifs

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Avec les nouvelles priorités politiques, le vieux bâti a le vent en poupe. Et pour cause : plusieurs outils permettent de rénover, louer, défiscaliser et valoriser.

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1. La loi Denormandie

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La loi Denormandie s’adresse aux investisseurs à la fibre sociale, qui souhaitent rénover des logements anciens dans des centres-villes dégradés, tout en profitant d’une réduction d’impôt attrayante.

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Ce dispositif encourage la rénovation de logements dans des zones éligibles, souvent les centres-villes de villes moyennes.

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✅ Avantages de la loi Denormandie :

• Réduction d’impôt jusqu’à 21 % du montant de l’opération (achat + travaux), selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans) ;

• Possibilité de valorisation importante du bien après rénovation ;

• Contribution à la revitalisation des centres anciens.

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⚠️ Conditions à respecter :

• Travaux représentant au moins 25 % du coût total ;

• Bien situé dans une commune éligible (liste officielle) ;

• Plafonds de loyers et de ressources du locataire à respecter.

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2. Le Déficit foncier

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Le déficit foncier s’adresse aux investisseurs déjà imposés, qui détiennent (ou achètent) des biens à rénover en location vide et qui souhaitent réduire leur impôt sur le revenu de manière significative.

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Accessible sous le régime réel (et non micro-foncier), il permet de déduire les charges de travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc. de ses revenus fonciers, voire de l’ensemble de ses revenus.

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✅ Avantages du déficit foncier :

• Déduction possible jusqu’à 10 700 € par an de vos revenus imposables (jusqu’à 15 300 € pour certains logements) ;

• Report du solde excédentaire sur 6 ans (revenu global) ou 10 ans (revenus fonciers) ;

• Pas de plafond de loyer ou de zonage.

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⚠️ Nécessite une gestion rigoureuse (justificatifs, déclaration détaillée) et s’adresse à des logements loués vides, donc non éligibles au régime LMNP.

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3. Les lois Malraux et Monuments Historiques

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Ces dispositifs s’adressent aux passionnés de patrimoine, qui veulent restaurer des biens de caractère tout en bénéficiant de réductions fiscales puissantes.

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Ils concernent des biens situés en zones protégées, à restaurer intégralement avec accord des ABF (Architectes des Bâtiments de France).

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✅Avantages :

• Réduction d’impôt jusqu’à 30 % du montant des travaux pour la loi Malraux ;

• Déduction des dépenses sur le revenu global pour les Monuments Historiques (sans plafonnement) ;

• Valorisation patrimoniale exceptionnelle à la revente.

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⚠️ Projets complexes, nécessitant des autorisations, conformité architecturale et souvent un accompagnement spécialisé.

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4. Loc’Avantages

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Loc’Avantages s’adresse aux investisseurs souhaitant réduire leur fiscalité tout en louant à des ménages modestes. En contrepartie de loyers encadrés, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 65 %.

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✅ Les avantages de Loc’Avantages :

• Réduction d’impôt jusqu’à 65 % (selon le niveau de loyer et la gestion choisie)

• Convention de 6 ou 9 ans avec l’ANAH

• Compatible avec intermédiation locative (association, agence sociale, etc.)

• Risque de vacance locative réduit grâce à la forte demande

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⚠️ Conditions principales :

• Louer un bien vide, en résidence principale

• Respecter des plafonds de loyers et de ressources

• S’engager sur une durée minimale (6 à 9 ans)

• Bien situé dans une zone éligible

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H2 - Table comparative des alternatives

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