Fiscalité locative : vers un nouveau statut du bailleur privé

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Quel impact pour les professionnels de l’investissement immobilier ?

En 2025-2026, le projet de création d’un statut unifié pour bailleurs privés prend forme, en réponse à la double urgence d’élargir l’offre locative et de

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relancer l’investissement privé. Pour les professionnels de l’immobilier (conseillers, agences, investisseurs), cette réforme pourrait restructurer les

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modèles de conseil, de mise en marché et de service.

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1. Contexte et genèse du statut du bailleur privé

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Une crise de l’investissement locatif et un besoin d’attractivité

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Depuis plusieurs années, l’investissement locatif privé souffre : la fin des dispositifs incitatifs traditionnels (ex : certains dispositifs « Pinel »), la hausse des taux d’intérêt, l’accroissement des contraintes réglementaires (notamment en matière de rénovation énergétique), ont fragilisé la rentabilité des placements.

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Dans ce contexte, l’État a souhaité repenser le cadre fiscal pour relancer l’offre locative privée : un segment crucial pour pallier le manque de logements, notamment dans les zones tendues.

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Le rapport parlementaire de juin 2025

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Le 30 juin 2025, un rapport parlementaire piloté par le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson a été remis au Gouvernement. Ce rapport propose de créer un statut fiscal unifié “le statut du bailleur privé”, destiné à simplifier et harmoniser la fiscalité des revenus locatifs issus de logements privés mis en location longue durée.

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L’objectif : rendre l’investissement locatif plus attractif et encourager la rénovation et la location longue durée.

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2. Ce que prévoit le nouveau statut du bailleur privé

Le projet de statut prévoit plusieurs mesures phares pour encourager les bailleurs privés. Voici les principaux dispositifs envisagés :

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Amortissement fiscal étendu

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Le bien mis en location (neuf ou rénové) pourra être amorti fiscalement, à l’instar du régime de la location meublée. Le rapport propose un taux d’amortissement de 5 % par an pour le neuf, et 4 % pour l’ancien (sous condition de rénovation).

Cette mesure rend l’investissement locatif plus lisible et potentiellement plus rentable sur la durée, en allégeant la base imposable.

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Exonération de certaines taxes (IFI, plus-value) et incitation à la longévité de l’investissement

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Le statut pourrait prévoir l’exclusion de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour les biens loués en longue durée, ainsi qu’une exonération de la plus-value après 20 ans de détention, ce qui sécurise le horizon patrimonial des investisseurs.

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Stimulation de la rénovation et de la transition énergétique

La réforme s’inscrit dans une logique de transition énergétique et de lutte contre les passoires thermiques. Le nouveau dispositif serait un levier pour encourager la rénovation, améliorer la performance énergétique des logements et valoriser les biens durables.

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3. Les impacts pour les professionnels de l’investissement immobilier ?

Pour les conseillers, agents, gestionnaires et investisseurs, ce nouveau cadre offre des opportunités, mais aussi des défis importants.

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Repositionner l’offre de conseil et l’accompagnement

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Les conseillers devront devenir de véritables experts fiscaux et patrimoniaux : il faudra également maîtriser les nouveaux mécanismes d’amortissement, abattement, calcul de déficit foncier, et montage fiscal. Cela constitue un véritable levier de différenciation.

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Valoriser la rénovation & la qualité énergétique

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Avec l’importance croissante de la performance énergétique, les professionnels devront proposer des offres « packagées », intégrant le conseil rénovation, l’accompagnement aux diagnostics, le suivi des travaux, et la gestion locative durable.

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Adapter la mise en marché et le discours commercial

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Le discours autour de l’investissement locatif devra évoluer : on ne vendra plus uniquement de la rentabilité brute, mais un projet patrimonial stable, fiscalement optimisé et durable. Les biens devront être valorisés non seulement sur les chiffres (rendement, fiscalité), mais aussi sur la qualité, la durabilité et le confort ; des critères de plus en plus valorisés par les locataires et les investisseurs.

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4. Ce qu’il reste à surveiller

• Le statut n’est pas encore définitivement adopté : les mesures sont encore en discussion dans le cadre de la loi de finances 2026, et certaines pourraient être modifiées, réduites, ou assouplies.

• Le plafond des loyers modérés et les conditions d’accès aux bonus fiscaux restent à définir. Le cadre pourrait s’avérer contraignant selon les localités.

• L’application aux biens anciens dépendra des travaux et de la performance énergétique, ce qui implique un surcoût initial, pouvant freiner certains investisseurs.

• Enfin, le succès dépendra aussi de la stabilité législative et politique. Un changement de majorité ou de priorité budgétaire pourrait infléchir les ambitions.

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Le nouveau statut du bailleur privé représente un tournant majeur pour la fiscalité locative en France : un cadre simplifié, plus attractif, et potentiellement plus vertueux du point de vue social et environnemental.

Pour les professionnels de l’immobilier, c’est une opportunité de revaloriser leur rôle : de simples intermédiaires à conseillers patrimoniaux, garants d’une gestion globale, durable et optimisée.

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Mais cela nécessitera de s’adapter pour proposer une véritable valeur ajoutée. Ceux qui sauront anticiper et structurer leur offre seront très probablement les acteurs de référence de l’investissement locatif de demain.

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