Vendre en copropriété : quels sont les diagnostics immobiliers ?

Diagnostics qui valent pour tous les bâtiments

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Il existe une série de diagnostics désormais obligatoires pour tous les types de bâtiments en copropriété.

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Le diagnostic de performance énergétique

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Le diagnostic de performance énergétique (DPE) indique, au moyen d’un score (de A à G), la consommation énergétique de votre bien individuel et son impact sur l’environnement. Depuis peu, il est obligatoire d’indiquer cette information sur votre annonce immobilière.

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Les logements classés F et G, communément appelés des “passoires énergétiques”, sont la cible prioritaire des autorités publiques.

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⏱️ Durée de validité : pendant 10 ans à partir du jour d’intervention. Si des travaux majeurs ont été réalisés au cours de cette période, vous devez effectuer un nouveau diagnostic.

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Le diagnostic Carrez

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Ce diagnostic permet d’informer l’acheteur de la surface privative de votre appartement en copropriété, à l’exception de ceux dont la surface est inférieure à 8 mètres carrés.

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Depuis la parution de la Loi Carrez en décembre 1996, ce diagnostic a été mis en place pour calculer la surface de plancher d’un appartement d’au moins 1m80 de hauteur de plafond. Il ne prend pas en compte les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, caves, garages, etc., de la copropriété.

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Il ne doit pas nécessairement être réalisé par un professionnel, vous pouvez procéder au calcul vous-même. Cependant, la loi n’autorise qu’une marge d’erreur pouvant aller jusqu’à 5%, au-delà, l’acheteur peut exiger de revoir le prix de la vente proportionnellement à la marge d’erreur (c’est-à-dire la perte de milliers d’euros). Un conseil, faites appel à un professionnel.

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⏱️ Durée de validité : illimitée sauf si des travaux ont modifié la superficie de l'appartement.

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Le diagnostic plomb

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Également appelé le constat de risque d'exposition au plomb (Crep), mentionne la présence ou non de plomb dans votre bien immobilier. Obligatoire si le bâtiment de votre copropriété a un permis de construire datant d’avant 1er janvier 1949.

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⏱️ Durée de validité : en cas d’absence, validité illimitée.

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Le diagnostic amiante

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Indique si votre appartement contient ou non des matériaux ou produits contenant de l'amiante. Ce diagnostic est essentiel pour prévenir l'inhalation de fibres d'amiante, qui présente des risques graves pour votre santé.

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L’état des lieux de présence d’amiante est obligatoire pour les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

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⏱️ Durée de validité : illimitée en cas d’absence et 3 ans si c'est positif.

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Diagnostics pour les appartement situés dans des zones à risques

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Découvrez ici la liste des différents diagnostics à réaliser lorsque votre appartement à vendre se situe dans une zone à risque définie généralement par un arrêté préfectoral. Les zones varient en fonction du problème identifié.

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Le diagnostic termites

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Détecte la présence de termites, de redoutables parasites qui adorent les boiseries et la charpente d’un bien.

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La réalisation d'un constat de présence de termites est obligatoire pour tous types de biens situés dans les zones infectées ou susceptibles de l'être, selon les arrêtés préfectoraux. Les régions les plus touchées en France se situent dans le Sud-Ouest, en Corse, à Paris et sur la Côte d'Azur.

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⏱️ Durée de validité : illimitée en cas d’absence et 6 mois si c'est positif.

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État des risques et pollutions (ERP)

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Ce diagnostic identifie des risques de différents ordres : naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, et sols pollués. Concerne tous les appartements qui se trouvent dans une commune soumise à un arrêté préfectoral relatif à l’état des risques et pollutions.

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💡Le conseil We Invest : prenez connaissance des risques près de chez vous en cliquant ici.

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⏱️ Durée de validité : limitée à 6 mois à compter de sa réalisation.

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Le diagnostic de nuisances sonores aériennes

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Obligatoire pour toute vente ou location d’un appartement se trouvant dans une zone d’exposition aux bruits d’aéroport.

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Ce document permet d'informer l'acquéreur sur la présence de bruits d'aéroports et d'avions.

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💡Le conseil We Invest : si votre appartement se trouve dans l’une de ces zones, cliquez ici pour accéder au formulaire à remplir.

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⏱️ Durée de validité : doit être à jour par rapport à la zone. Si elle augmente et que vous vendez, vous devez réaliser la procédure à nouveau.

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Le diagnostic mérules

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Informe sur la présence de la mérule, un champignon mangeur de bois présent dans la charpente et les menuiseries d’un bien immobilier.

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Fortement recommandé pour les habitations situées dans une zone à risque définie par un arrêté préfectoral. Les zones principalement touchées sont les Hauts-de-France, la Bretagne, la Normandie ou encore l’Île-de-France.

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💡Le conseil We Invest : pour une solution économique, nous vous conseillons d’opter pour un diagnostic parasitaire complet du bois (mérules, termites, autres parasites).

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⏱️ Durée de validité : vu la rapidité de propagation de ce champignon, il est recommandé de fournir à l’acquéreur un document datant de moins de six mois.

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Diagnostics pour les biens comportant une installation électrique ou gaz de plus de 15 ans

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Si les systèmes ou équipements présents dans votre appartement en copropriété et fournissant de l'électricité ou du gaz ont dépassé les 15 ans, il est nécessaire de procéder à une vérification de leur sécurité et de leur conformité via des diagnostics obligatoires.

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Le diagnostic gaz

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Consiste à vérifier l'ensemble de l'installation de distribution de gaz dans le logement, ce qui englobe les équipements de chauffage, de cuisson et de production d'eau chaude.

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Ce diagnostic concerne toutes les installations de gaz de plus de 15 ans. Il est donc nécessaire de vérifier les dates de tous les équipements alimentés au gaz naturel.

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💡Le conseil We Invest : Si le bâtiment de votre appartement a été construit il y a plus de 15 ans, il est conseillé de demander à un diagnostiqueur de réaliser une évaluation de ces installations.

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⏱️ Durée de validité : illimitée, sauf en cas de détection (3 ans pour la vente et 6 ans pour la location).

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Le diagnostic électrique

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Garantis la sécurité de l'installation électrique de votre logement.

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En cas de vente ou location, vous devez faire vérifier votre Installation électrique si celle-ci a plus de 15 ans.

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⏱️ Durée de validité : 3 ans pour la vente et 6 ans pour la location.

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Diagnostics pour les parties communes en copropriété

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Ces diagnostics sont conçus pour évaluer et garantir la sécurité, la conformité réglementaire et la durabilité des espaces et installations partagés dans un immeuble en copropriété.

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Le carnet d’entretien de votre copropriété

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Votre syndic doit tenir à jour ce carnet d’entretien. Bien qu’il ne constitue pas un diagnostic, il regroupe toutes les informations relatives à l’entretien et à la maintenance de l’immeuble et de ses équipements collectifs.

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Il a pour objectif de faciliter la gestion et la conservation de l’immeuble permettant aux habitants de disposer d’un suivi clair et organisé des travaux d’entretien à réaliser.

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Le diagnostic technique global (DTG)

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Ce diagnostic informe les copropriétaires sur l'état général de l'immeuble ainsi que sur les éventuels travaux à réaliser dans le cadre d'un plan pluriannuel.

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Il doit être effectué :

• seulement si, lors d'une assemblée générale, tous les copropriétaires votent pour réaliser le DTG, alors il doit être réalisé,
• pour toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans,
• si le bâtiment fait l’objet d’une procédure pour insalubrité dans les parties communes.

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Si le DTG ne révèle aucune urgence à effectuer des travaux au cours des 10 prochaines années, la copropriété n'est pas tenue de mettre en place un plan pluriannuel de travaux.

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Le DPE collectif

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Différent d’un DPE individuel, ce document offre aux habitants de la copropriété une vision précise de l’état du bâtiment. Il est utile, car c’est une aide pour envisager des travaux de rénovation énergétique.

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Le DPE collectif est obligatoire lorsque votre copropriété réunit ces conditions :

• si votre copropriété contient au moins 50 lots (habitables ou mixte),
• si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 2013,
• si elle équipée d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement.

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Cette obligation s’applique progressivement selon la taille de la copropriété :

• 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
• 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots,
• 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots.

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Prix : vu la surface et le type des installations en copropriété du bien, il est estimé entre 960 et 1800 euros.

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⏱️ Durée de validité : à moins que le bâtiment appartienne à la classe A, B ou C (après le 1er juillet 2021), ce diagnostic doit être renouvelé tous les dix ans.

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Le plan pluriannuel de travaux (PPT)

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Depuis la loi Climat et résilience, les immeubles de plus de 15 ans devront voter un PPT lors de leurs assemblées générales. Le but de ce plan est de provisionner des fonds chaque année pour réaliser certains travaux de rénovation énergétique.

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Depuis le 1er janvier 2023, ce PPT est effectif pour les copropriétés de plus de 200 lots. Cette nouvelle obligation s'appliquera :

• Le 1er janvier 2024 pour les bâtiments de 50 et 200 lots,
• Le 1er janvier 2025 pour les bâtiments de moins de 50 lots.

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Le PPT doit être réalisé par un professionnel ou un bureau d’étude indépendamment du syndic. Il va se baser sur le DPE ou le DTG pour élaborer les plans des travaux à réaliser dans les 10 années.

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La liste des travaux doit être validée et votée par tous les propriétaires lors d’une assemblée générale. Pour anticiper les frais, ils doivent mettre en place un fonds de travaux, c’est-à-dire une cotisation annuelle payée par les propriétaires.

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⏱️ Durée de validité : actualisation tous les dix ans

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L'audit énergétique

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Comme évoqué précédemment (au point DPE), depuis le 1er avril 2023, les copropriétaires doivent réaliser un bilan complet des logements qualifiés de “passoires énergétiques”.

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Vous êtes tenu de réaliser un audit énergétique si votre immeuble :

• a été construit avant le 1er juin 2001 (date de la demande de permis de construire),
• compte au moins 50 lots,
• est doté d'une installation de chauffage ou de refroidissement qui dessert plus de 90% des lots.

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Prix : pour faire venir un professionnel habilité, le montant estimé est entre 800 et 1000 euros, à la change des copropriétaires.

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⏱️ Durée de validité : 5 ans

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Dernier conseil : armez-vous d'un agent immobilier à vos côtés

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Si vous êtes copropriétaire et que vous vendez votre appartement, vous devrez réaliser certains diagnostics obligatoires à votre charge. Par ailleurs, d'autres diagnostics relatifs aux parties communes devront également être effectués, et les frais seront répartis entre tous les copropriétaires.

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Pour garantir la fiabilité et la conformité de vos diagnostics, il est vivement recommandé de faire appel à une agence immobilière professionnelle. Vous bénéficierez ainsi d'un accompagnement complet et personnalisé tout au long de votre projet, avec l'avantage du carnet d'adresses des agents immobiliers.